узнай о наследстве

Покупка недвижимости документы и подводные камни

Какие подводные камни вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

Сделки по купле-продаже недвижимости всегда сопряжены с определёнными рисками как для продавца, так и для покупателя. Чтобы их избежать и заключить выгодную сделку, важно знать, какие существуют подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройках в 2018 году.

Оглавление:

Скачать образцы документов

Риски при покупке жилья в новостройке

Каковы подводные камни при покупке квартиры в новостройке? Основные риски при таких договорах связаны с неблагонадежностью застройщика. Среди них:

  • финансовые проблемы компании-застройщика;
  • отсутствие разрешительных документов на ведение строительства;
  • оформление договора на аренду участка на другое юридическое лицо;
  • отсутствие аккредитации проекта в крупных банках.

Застройщик, у которого есть такие проблемы, может обанкротиться до окончания строительства. Покупателю недвижимости в таком случае придется объединяться с другими дольщиками и искать новую компанию для завершения проекта. Чтобы этого не произошло, следует до начала сотрудничества с застройщиком внимательно изучить проектную документацию.

Также рекомендуется запросить информацию по строительной компании в Налоговой службе и Арбитражном суде.

Какие риски связаны с покупкой вторичной недвижимости?

Приобретение готового жилья у частных лиц имеет свои подводные камни. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке таковыми могут оказаться:

  • наличие обременения на имуществе. В эту категорию входят долги владельцев жилья по кредитам и коммунальным платежам;
  • регистрация несовершеннолетних детей и недееспособных лиц;
  • права на использование жилплощади лиц, которые ранее не воспользовались приватизацией;
  • запрет на проведение сделки со стороны супруга или супруги продавца. Образец согласия супруга можно скачать по этой ссылке;
  • несоответствие жилья банковским требованиям. В этом случае банк может отказаться от кредитования.

Опасными являются сделки с проблемной недвижимостью, к примеру, покупка квартиры после пожара. Подводные камни такой сделки – непригодные условия для проживания. Даже после ремонта в таком доме сохранится запах гари. Также в таком жилье могут оказаться повреждены перекрытия, из-за чего новым владельцам придется проводить в ней капитальный ремонт.

Если предстоит покупка квартиры в ТСЖ, подводные камни будут касаться стоимости обслуживания жилья, порядка распределения голосов в ТСЖ, ограничений по использованию общей площади.

Какие сложности могут возникнуть при покупке доли недвижимости?

Рискованной сделкой считается покупка доли в квартире (скачать образец договора покупки доли в квартире). Подводные камни здесь таковы:

  • отсутствие четко разграниченных долей. Из-за этого в дальнейшем у владельцев будут проблемы с использованием имущества. Образец соглашения об определении долей можно скачать здесь;
  • наличие коммунальных долгов у других владельцев жилья, из-за которых может быть ограничен доступ к электричеству, воде, газу. Это наиболее часто встречающиеся подводные камни при покупке доли в квартире;
  • неудовлетворительное состояние помещений общего пользования.

Какие подводные камни имеет покупка комнаты в квартире? Может оказаться, что бывший собственник не предложил владельцам других долей выкупить это имущество. В таком случае сделка по продаже жилья может быть оспорена в суде.

На что обратить внимание, покупая недвижимость у наследника?

С какими сложностями может быть связана покупка квартиры у наследника? Подводные камни в подобных случаях таковы:

  • слишком большое количество претендентов на наследство с равными правами;
  • наличие завещания, по которому право собственности получает третье лицо. Образец завещания находится по этой ссылке;
  • нарушение прав других наследников;
  • существование лиц, у которых есть неоспоримая доля.

Во всех представленных случаях право на собственность жилья может быть обжаловано в суде. При этом добросовестный покупатель не сможет рассчитывать на компенсацию после передачи недвижимости другому владельцу.

Какие риски связаны с договорами купли-продажи?

Отдельно нужно рассмотреть подводные камни договора купли-продажи квартиры, который можно скачать здесь. К ним относят:

  • указание в договоре заниженной стоимости жилья;
  • отсутствие точных сроков выселения и снятия с регистрации бывших жильцов;
  • отсутствие информации о задатке.

При участии в долевом строительстве продавец может не указать в договоре конкретной доли будущего владельца. В таком случае она может быть перепродана другим людям. Если между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, подводные камни будут связаны с размером платежей, сроками рассрочки и дополнительными комиссиями. К примеру, изначально стороны заключали соглашение о беспроцентной рассрочке, но после оформления бумаг оказалось, что новый владелец недвижимости должен оплачивать комиссию за использование рассрочки. Оспорить дополнительные платежи покупатель сможет только в суде.

Особенности работы с альтернативными договорами передачи прав собственности

Иногда передача жилья в собственность происходит по договорам дарения или наследования, что считается альтернативой. Образец договора дарения находится здесь. Они имеют свои подводные камни. Приобретение квартиры по таким договорам может быть оспорена в суде. Это может произойти, если будет доказано, что бывший владелец действовал под давлением или не осознавал последствий сделки.

Наиболее опасной считается покупка квартиры по договору дарения. Подводные камни такого контракта – отсутствие точной суммы сделки и фиксации факта передачи денег. Если суд расторгнет такой договор, добросовестный покупатель не сможет вернуть вложенные в недвижимость средства. Ведь в договоре не будет указана сумма сделки.

Не менее опасной является покупка подаренной квартиры. Подводные камни здесь также связаны со сделкой дарения. Если она будет оспорена, недвижимость перейдет первому владельцу без компенсации покупателю.

На что обратить внимание при работе с риэлтором?

Свои особенности имеет договор с риэлтором на покупку квартиры. Подводные камни в этом случае связаны со сроками исполнения обязательств, количеством предлагаемых объектов, комиссионными.

При заключении такого соглашения отдельно нужно прописать ответственность за предоставление покупателю ложной информации.

Посмотреть полезное видео

Риски при покупке недвижимости за рубежом

Сделки по недвижимости за рубежом имеют свои подводные камни. Покупка квартиры в Болгарии может быть связана с такими сложностями:

  • разницей в правилах подсчета жилой площади;
  • проблемами с отоплением в домах;
  • высокими ценами на коммунальные услуги.

Также следует помнить, что в Болгарии и других странах ЕС срок безвыездного пребывания иностранцев на территории государства ограничен 90 днями.

Какие сложности могут возникнуть с недвижимостью в курортных городах?

Не всегда удачной бывает покупка квартиры в Сочи. Подводные камни такой сделки – проблемы с электричеством в некоторых районах города, низкое качество дешевого жилья, а также подтопляемость домов в районах у моря. Из-за этих проблем каждый объект в городе нужно смотреть самостоятельно.

Также следует помнить, что некоторые объекты в Сочи, как и в других курортных городах, являются самостроями. После продажи новому владельцу придется легализовать их самостоятельно.

Что нужно проверять продавцам при сделке купли-продажи?

Безопасна ли для собственника продажа квартиры в 2018 году? Подводные камни для продавца в таких сделках связаны с неправильной оценкой жилья и невыполнением покупателями обязательств по оплате.

Проблемы при продаже недвижимости также возникают при согласовании сделки с другими владельцами жилья, а также лицами, которые имеют право на его первоочерёдный выкуп. Без их согласия продать имущество собственник жилья не сможет.

Свои особенности имеет продажа квартиры ипотечникам. Подводные камни здесь таковы:

  • ограничение по ценам на недвижимость. Сделку по завышенной стоимости банк не одобрит;
  • необходимость в подаче полного пакета документов на сделку, от которого можно отказаться при обычной процедуре купли-продажи.

Существуют подводные камни при продаже квартиры под материнский капитал. Эту сделку обязательно нужно согласовывать с опекой, иначе она будет оспорена в суде. Провести ее можно будет только после получения согласия от ПФР.

Отдельно стоит рассматривать договор с агентством недвижимости на продажу квартиры. Подводные камни такого соглашения – стоимость и объем предоставляемых услуг. При его составлении необходимо прописывать также обязательства риелтора.

На что обратить внимание при расчетах через банковскую ячейку?

Большинство сделок предусматривает расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры. Подводные камни при этой процедуре связаны со сроками хранения средств и порядком доступа к ним. Также при использовании банковской ячейки участникам сделки нужно заключать дополнительное соглашение с банком о разделении имущественных рисков. Это соглашение позволит получить компенсацию в случае хищения средств.

Источник: http://room46.ru/podvodnye-kamni-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как правильно купить недвижимость и не попасть на деньги?

Приветствую! Покупка квартиры — дело ответственное, хлопотное, рискованное и. дорогостоящее. Жилье можно купить на первичном или вторичном рынке, за наличные или за кредитные средства, самостоятельно или с помощью посредника.

Сегодня я расскажу о том, как купить недвижимость любым из способов. Как найти квартиру, выбрать надежных «помощников», оформить документы и довести сделку до конца. И при этом — не переплатить.

Как выбрать жилье?

Что лучше: первичка или вторичка?

Квартира на первичном рынке обойдется на 20-30% дешевле вторички. При этом стоимость одного квадратного метра будет меньше, а общая площадь — больше. Высокие потолки, просторная кухня, своя парковка и уютная придомовая территория. Другими словами, новое — оно и в Африке новое. А еще Вы наверняка станете первым владельцем квартиры.

Минус новостроя: его неудобное месторасположение. Первичку по доступной цене всегда строят далеко от центра либо за пределами города. Во-вторых, новоселья приходится ждать, в лучшем случае, два-три года. И все это время бояться «подвоха» со стороны застройщика.

Но даже если тот вовремя сдаст новострой в эксплуатацию, первые годы после заселения сложно назвать комфортными. Соседи наверняка затеют долгоиграющий ремонт, лифты будут работать через день, а сам дом гарантированно даст усадку. Плюс, придется по второму кругу оформлять документы на квартиру.

Квартира на вторичном рынке — гораздо «ближе к народу». Ее можно внимательно осмотреть, познакомиться с соседями, оценить все плюсы и минусы, купить — и тут же въехать и прописаться.

Ну, и выбор на вторичном рынке гораздо шире, чем на первичном. Подбирать жилье можно во всех районах города: поближе к работе или рядом с парком. При этом оно наверняка будет расположена в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Но у вторички есть и минусы. Например, сложно гарантировать ее юридическую чистоту. Среди бывших владельцев могут оказаться несовершеннолетние, недееспособные или просто обделенные наследники.

А еще есть такой нюанс как проблемные соседи. В отличие от новостроя, где живут люди схожего возраста и социального статуса, в старом доме ближайшими соседями может оказаться кто угодно.

К минусам вторички можно смело отнести и их солидный возраст. И если в собственной квартире можно сделать свежий ремонт, то на состояние подъезда, инженерных сетей и придомовой территории повлиять будет сложно. Да, и планировки старых квартир часто оставляют желать лучшего.

А может, квартира в строящемся доме?

На этапе «закладки фундамента» купить квартиру можно по самой низкой на рынке цене. Да, придется подождать и понервничать. Зато в итоге Вы станете владельцем нового, современного и комфортного жилья.

Но и рисков в такой покупке, к сожалению, немало:

  • по разным причинам строительство объекта может растянуться на годы. Или остановиться навсегда;
  • новостройка может не пройти госпроверку. В таком случае жильцы не смогут стать законными владельцами недвижимости. А еще в несданных в эксплуатацию объектах годами нет горячей воды или отопления;
  • непорядочные застройщики могут продать одну и ту же жилплощадь нескольким покупателям;
  • жилье может быть построено с грубыми нарушениями норм и технологий.

Во сколько обойдется покупка квартиры?

По данным ежемесячного отчета портала Domofond.ru средняя цена «квадрата» в РФ на 2018 год составиларублей. Самые дорогие квадратные метры — в Москве и Питере (197 тыс. рублей и 115 тыс. рублей соответственно).

В Екатеринбурге 1 кв. м обойдется покупателю в 70,7 тыс. рублей, в Красноярске — в 55,5 тыс. рублей, в Воронеже — в 46 тыс. рублей.

Общая цена квартиры напрямую зависит от региона. Скажем, «однушка» на вторичном рынке в Москве обойдется в 7,3 млн. рублей, в Санкт-Петербурге — в 4,1, в Челябинске — в 1,5, в Волгограде — в 1,7, в Воркуте — в 0,4 млн. рублей.

Как правильно оценить квартиру и не переплатить?

На стоимость квартиры влияет несколько факторов:

  1. возраст и состояние дома, подъезда и самой квартирки;
  2. тип постройки (кирпич, монолит, панель);
  3. состояние придомовой территории и инженерных коммуникаций;
  4. район и развитость инфраструктуры;
  5. жилплощадь и ее планировка;
  6. срок сдачи дома в эксплуатацию (для первички);
  7. «бонусы» (этажность, вид из окна, парк в пешей доступности, транспортная развязка).

Оценить квартиру можно самостоятельно, изучив предложения о продаже похожих объектов. Кроме того, на многих сайтах риелторов есть удобный онлайн-калькулятор. Вводите исходные данные (площадь, район, этаж и т.д.) — и сразу видите ориентировочную стоимость квартиры.

У кого покупать квартиру?

Жилье можно купить у застройщика или у подрядчика (на первичном рынке) или у прямого собственника (на вторичном и первичном). Давайте разберем нюансы и порядок покупки по каждому варианту.

Покупка квартиры у застройщика

Кто такой застройщик? Это физическое или юридическое лицо, которое владеет землей и финансами для строительства. Он организует строительство объекта с нуля и до завершения и продает его «по кусочкам».

По каким критериям проверять надежность застройщика?

  • финансовое состояние компании;
  • срок активной работы на рынке;
  • масштаб компании;
  • количество успешно завершенных проектов;
  • наличие наград и присутствие в рейтингах;
  • независимые оценки текущей деятельности (например, на портале РБК).

Сделку с застройщиком можно оформить одним из договоров: ДДУ (договор долевого участия), жилищным сертификатом, договором инвестирования или по «вексельной схеме».

Самым безопасным для покупателя считается ДДУ. Особенно, если он регистрируется в госслужбе. Договор защищает от двойной продажи и обеспечивает ваши требования залогом в случае банкротства застройщика.

Кроме того, если застройщик работает с ДДУ, это значит, что у него уже есть вся разрешительная документация. Тем не менее, даже договор долевого участия не снимает все риски!

Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке

В чем отличие застройщика от подрядчика? Подрядчик — это организация, которая непосредственно строит объект. За выполненные работы или поставленные стройматериалы застройщик рассчитывается с подрядчиком либо деньгами, либо «бартером» — квартирами.

Подрядчик получает эти квадратные метры по ценам, гораздо ниже, чем для конечного покупателя. И перепродает их по цене на 10-20% дешевле, чем на рынке.

Как правильно купить квартиру у подрядчика? Самым безопасным для покупателя считается способ, когда Вы покупаете квартиру у подрядчика, а ДДУ заключаете с застройщиком (и ему же перечисляете деньги).

Покупка квартиры у собственника

Здесь все понятно. Человек когда-то купил квартиру в новострое или на первичном рынке, а теперь продает ее Вам по договору купли продажи недвижимости.

Зачем нужен риэлтор?

Очевидный факт. Вы покупаете недвижимость, в лучшем случае, два-три раза в жизни. Опытный риэлтор профессионально занимается этим каждый день на протяжении многих лет.

Стандартный комплекс услуг риэлтора:

  1. подберет лучший объект под запрос клиента,
  2. поторгуется с продавцом;
  3. договорится о просмотре;
  4. поможет проверить квартиру и оформить документы.

Кто такие риэлторы?

Риэлторы — это посредники по недвижимости. Риэлтор может работать на агентство недвижимости или сам на себя. В России их деятельность не лицензируется, а лишь регулируется Законом о предпринимательской деятельности или Гражданским кодексом.

За последствия купли-продажи «проблемного» объекта риэлторы ответственности не несут! Размер комиссии посредника составляет от 2% до 6%. Безусловно, самостоятельная покупка квартира обойдется дешевле. Но с посредником получится быстрее.

Как выбрать надежного риэлтора?

Лучший источник — рекомендации знакомых. Но если такой возможности нет, то просто выбирайте крупную или среднюю компанию, которая давно работает на рынке. Репутация агентства нарабатывается годами. И солидная компания не будет рисковать ею ради того, чтобы заработать пару тысяч на сомнительной сделке.

И обязательно оговаривайте сумму вознаграждения риэлтора заранее.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

К сожалению, покупка квартиры сопряжена со многими рисками. Для удобства я разбил их на группы, а курсивом описал способы минимизации.

Риски, связанные с личностью продавца

  • Продавец может оказаться ограниченно дееспособным или недееспособным. В будущем такая сделка может быть признана недействительной.

Попросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Заверить договор купли-продажи у нотариуса.

  • Продавец продает недвижку через представителя по доверенности.

Проверить подлинность доверенности, направив письменный запрос нотариусу, который ее выдал.

  • Мошенник взял деньги, а сама квартира «уплыла»

Используйте для расчета с продавцом банковскую ячейку или аккредитив. В таком случае продавец получит деньги на руки только после того, как Вы вступите в права собственности.

  • Продавец продает квартиру по поддельному паспорту

Паспорт можно проверить по базе ФМС России

Риски, связанные с правами других лиц

  • Квартира была приватизирована в обход прав ребенка

Запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, которые были там зарегистрированы

  • Один из собственников — несовершеннолетний

Проверить разрешение органов опеки на сделку

  • Нарушение прав супруга или супруги продавца

Нужно согласие «второй половинки», заверенное продавцом. Либо заявление о том, что владелец не состоял в браке на момент покупки жилья.

  • У третьих лиц сохранилось право на проживание.

Запросить выписку из домовой книги со сведениями о зарегистрированных лицах. Попросить продавца снять их с учета.

  • Появление неожиданных наследников

Желательно, покупать недвижимость у наследников первой очереди (супруги, дети, родители).

Риски, связанные с квартирой

  1. На квартире есть обременение (ипотека, арест). Проверить выписку из ЕГРН
  2. Жилье оказалось с серьезными дефектами. Внимательно осматривать квартиру перед покупкой
  3. В квартире есть незаконные перепланировки. Сопоставить реальную планировку с техническим планом

Способы покупки квартиры

За наличные

Способ покупки за наличные — самый простой и «дешевый». Полная стоимость жилья передается продавцу наличными и одной суммой (за вычетом аванса).

Способ считается наиболее «стрессовым» из всех. Ведь крупную сумму денег нужно еще как-то доставить к месту сделки, отдать ее продавцу и получить взамен заветные «квадратные метры».

  • подписывать договор купли-продажи сразу после передачи денег;
  • проводить сделку в присутствии нотариуса или надежных свидетелей;
  • брать с продавца заверенную расписку в получении денег.

Важный момент! Официально Вы становитесь собственником жилья после регистрации прав на собственность! То есть, после официальной регистрации в Росреестре.

Минимизировать риски поможет услуга «аренда банковской ячейки». Деньги за квартиру будут храниться в ячейке до момента оформления всех документов.

Через ипотеку

Способ подходит тем, кто хочет стать собственником недвижимости, но не готов копить на нее десятилетиями. Обязательное условие: высокая, стабильная и «белая» зарплата. В противном случае, банковскую ипотеку Вам не одобрят.

В банках размер процентной ставки по кредиту варьируется в диапазоне от 10,5% до 14% годовых. Кроме того, понадобится первоначальный взнос: от 10% до 40% от стоимости квартиры. Не забывайте и о дополнительных расходах: нотариус, пошлины, страховка, оценщик.

Ну, и самый неприятный момент: выплачивать ипотеку придется годами. В среднем, такие кредиты в России погашают за 7-10 лет! Годами «ипотетчики» живут в режиме жесткой экономии, чтобы как можно скорее выбраться из кредитной кабалы. Это сложно. В первую очередь, психологически.

Планируемый размер платежа должен составлять не более 30% общего ежемесячного дохода. В противном случае, поддерживать привычный образ жизни будет сложно.

В рассрочку

Рассрочка — что-то среднее между ипотекой и покупкой за наличные. Подходит тем, у кого на руках нет требуемой суммы, но в ближайшее время она может появиться. Чаще всего, рассрочку предлагает застройщик — на покупку нового жилья.

Суть способа. Покупатель вносит 50% и более суммы сразу. А остаток погашает равными платежами в течение полугода — двух лет.

Вариант подходит далеко не всем. Во-первых, нужны деньги на крупный первый взнос. Во-вторых, нужен высокий доход, позволяющий выплатить остаток суммы буквально за несколько месяцев. Либо, если в ближайшее время ожидается серьезное поступление (например, от продажи старой квартиры).

На материнский капитал

Материнский капитал доступен молодым семьям с двумя и более детьми, где хотя бы один из родителей не старше 30 лет. Размер МК, как и раньше, составляетрублей. По закону, все эти деньги можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или на погашение жилищного кредита.

В любом из вариантов оформление прав собственности происходит только в Росреестре и только по заявлению продавца!

Как купить квартиру, если нет денег?

Если денег на покупку нет, остается ипотека, лизинг жилой недвижимости или рассрочка.

Все эти варианты позволяют «купить сейчас, а платить потом». Но нужно изначально понимать, что в итоге Вы отдадите за недвижимость ее двойную или тройную стоимость.

Как накопить на квартиру с зарплатой отдорублей?

С такой зарплатой сделать это будет крайне сложно.

  • Во-первых, придется годами отказывать себе в самом необходимом. А на это способны далеко не все. В любой момент могут появиться непредвиденные расходы, куда мгновенно «утекут» накопления и доходы всех членов семьи.
  • Во-вторых, деньги нужно хранить не дома, а в долгосрочных инвестиционных инструментах (я не имею в виду хайпы, Форекс или биткоин). И копить не в рублях, а в валюте.

Ну, и самое главное — серьезно повышать уровень дохода. Без денег купить квартиру, увы, невозможно! В наше время на зарплату вдаже прожить сложно. Не говоря уже о том, чтобы накопить на жилье.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Почему так важно четко соблюсти всю последовательность покупки недвижимости в России? Потому что в противном случае, она будет признана недействительной!

  1. покупаемый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер (проверяется на сайте Росреестра);
  2. сделка оформляется только договором купли-продажи. Госрегистрация договора уже не нужна. Исключение — когда одним из собственников выступает ребенок или недееспособный человек;
  3. если владельцев несколько, и на них зарегистрирована общая долевая собственность, понадобится нотариальное заверение договора купли-продажи;
  4. передача квартиры оформляется еще одним документом — актом приема-передачи;
  5. переход права на квартиру регистрирует Росреестр (заявление должен подавать продавец);
  6. право собственности на недвижимость подтверждает только запись в ЕГРН (покупателю выдается выписка). Привычное свидетельство о праве собственности не выдается с середины 2016 года!

Где и как оформить сделку?

Самостоятельно

Сделку купли-продажи между продавцом и покупателем можно заключить напрямую без посредников.

Какие документы нужны при покупке квартиры?

  • паспорта всех собственников и покупателей;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если одному из владельцев нет 18 лет);
  • нотариально заверенное согласие супруга (если квартира покупалась в браке);
  • выписка из ЕГРН.

Дополнительные документы: справки из наркологического и психоневрологического диспансера, выписка из домовой книги и с лицевого счета, справка об отсутствии задолженности, техпаспорт квартиры.

Саму сделку можно оформить у нотариуса или в агентстве недвижимости.

В ипотеку

Если квартира покупается за счет ипотечных средств, то сделка купли-продажи оформляется в банке.

Как купить квартиру, чтобы не обманули?

Учитывать все риски и минимизировать их. Если опыта нет — обратиться за помощью к профессионалам (реэлторы, юристы, страховщики).

Налоговый вычет после покупки квартиры

Получить налоговый вычет может любой россиянин, который работает официально. Если он купил жилье за собственные деньги или оформил его в ипотеку, он может вернуть себе 13% НДФЛ.

Если Вы покупали недвижку до 2014 года, то налоговым вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни. Если после 2014-го — то возвращать НДФЛ можно многократно, но в пределахрублей.

Необходимые бумаги

  1. заявление о налоговом вычете;
  2. копия паспорта;
  3. договор купли-продажи и его копия;
  4. документы, подтверждающие право на объект;
  5. копии документов о покупке (чек, например);
  6. справка о доходах за год;
  7. декларация о годовом доходе по форме 3-НДФЛ.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-kupit-kvartiru.html

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры встречаются не всегда, примерно 10% — 15% сделок проходит как по-маслу. И квартира юридически чистая и участники сделки адекватные.

В других случаях — то камешки, то булыжники , то валуны. И хорошо, если они видны — можно во-время остановиться или поостеречься.

Оставим лирические отступления.

В этой статье я вам расскажу о скрытых рисках.

Статья обновлена 15.01.2018 года

Вероятно подобной подборки скрытых рисков в одной статье вы не найдете в других источниках. Еще подробнее можно узнать из обучающих материалов в рассылке от Автора.

Содержание статьи подробное:

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры — это скрытые риски — нарушения законодательства, приводящие к оспоримым сделкам, то есть сделкам, которые могут быть расторгнуты по решению суда. И все бы ничего, но покупатель остается после этого не только без квартиры, но и без денег, поскольку вернуть их очень сложно, а порой невозможно!

Сделки попадают в разряд оспоримых в случае нарушения прав членов семьи, первоочередных покупателей, наследников или учредителей юридических лиц.

Не нужно путать оспоримые сделки с ничтожными, которые признаются таковыми и без решения суда.

Подробно про ничтожные сделки прочтите позже в статье: Ничтожные сделки с недвижимостью

Нарушение прав несовершеннолетних

Это самая распространенная ситуация на сегодняшний день.

-Потому что много сделок произошло и происходит с применением Материнского ( семейного) капитала , сертификатов «Молодая семья», в которых деньги выделяются на улучшение жилищных условий всех членов семьи.

Разберемся подробнее и на примерах:

Пример первый

Квартира покупалась с использованием сертификата «Молодая семья» и кредитных средств банка. Но по условиям кредитной организации детей нельзя было включить в число собственников покупаемой квартиры, ведь в случае неуплаты кредита, банку сложно будет отобрать это жильё. Поэтому, квартира была оформлена на родителей, но они дали обязательство о выделении детей детям после погашения ипотеки. В соответствии с требованиями органа, выдавшего вышеупомянутый сертификат, копия этого обязательства в обязательном порядке помещалась в регистрационное дело.

Через несколько лет, ипотека была погашена, квартира выведена из залога и выставлена на продажу, чтобы купить лучшую.

Как водится, про обязательство о выделении долей детям родители «забыли». Ведь если его выполнить — потом для продажи понадобится разрешение органов опеки, а это дополнительное время, суета. Решили — и так сойдет. Ведь они точно в новой квартире выделят доли детям

Договор купли-продажи подписали, деньги получили. Документы в Росреестр сдали.

А на следующий день купили новую квартиру и рассчитались за нее. Продавец, получив средства, улетел в другую страну на ПМЖ.

-И как развивались события дальше?

-Догадайтесь с трех раз!

Регистратор открыл регистрационное дело по первой сделке, а там лежит обязательство о выделении долей детям! Ведь в Архиве Росреестра сохраняются сведения о предыдущих сделках

Конечно в регистрации права собственности было отказано.

А деньги за сделку уплыли за кордон. (Не выдуманная история)

Пример второй

Квартира покупалась за счет собственных и кредитных средств. Оформлена на одного из супругов. Право зарегистрировано в Росреестре.

Через несколько лет был получен сертификат на Материнский (семейный) капитал и использован для погашения ипотечного кредита.

Для того, чтобы деньги с пенсионного счета мамы были переведены в банк, в ПФ было предоставлено обязательство о наделении долями всех членов семьи.

Далее квартира выставлена на продажу.

Родители «забыли» сказать покупателям об обязательстве.

-Ну а потом прокурорская проверка в Пенсионном фонде.

Источник: http://exspertrieltor.ru/2017/02/18/podvodnyie-kamn/

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/vtorichnoe-zhile-chto-nuzhno-znat.html

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Какие подводные камни при покупке квартиры

Если вы хотите купить жилое помещение, тогда вам стоит задуматься и о неприятностях, которые могут вас ожидать. Эти обстоятельства могут не только отразиться на результате сделки, но и вообще сделать ее несостоявшейся. Стоит помнить об осторожности и внимательности при подписании договора, а также при оплате.

Важно! Все неприятности, которые могут возникнуть во время сделки с приобретением жилого помещения на возмездной основе, можно разбить на 2 вида:
  • Технические. Это риски, которые на право собственности никак не влияют, но могут существенно испортить желание приобретать жилье. К ним можно отнести незаконную перепланировку, мебель, вывоз которой будет осуществляться после продажи, сантехника и прочее;
  • Юридические. Это риски, которые напрямую могут воздействовать на потерю права собственности на приобретенное жилье, причем не исключено даже разбирательство в судебной инстанции. И для устранения таких рисков нужно потратить немало сил и времени.

Как показывает практика, большая часть неприятностей превращается в реальность уже после передачи денежных средств продавцу. После этого уже сложно доказать свою правоту, а вернуть право собственности (если оно утеряно) или потраченные денежные средства вряд ли получится.

Поэтому стоит тщательно проверять жилое помещение до момента его приобретения.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке жилого помещения со вторичного рынка будьте внимательны ко всем мелочам, не стоит забывать о подводных камнях:

  • регистрация посторонних лиц, особенно относящихся к опасной категории;
  • на данное жилое помещение наложили обременение, в скрытии этого факта продавец заинтересован;
  • в жилом помещении имеется несанкционированная перепланировка;
  • мошенничество с документами.

Так что покупка жилья со вторичного рынка недвижимого имущества имеет свои опасности.

А будет ли сделка удачной, зависит только от вашей внимательности и щепетильность.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Давайте рассмотрим подводные камни, которые могут поджидать при совершении сделки купли-продажи жилого помещения:

  • Оформление документов доверенным лицом. Подписывать документ с доверенным лицом стоит только, когда все документы проверены досконально. Например: гражданин Д. приобрел жилое помещение у доверенного лица Л., которому собственник К. передал полномочия по оформлению этой сделки. После того, как сделка была оформлена, и денежные средства переданы, выяснилось, что у собственника К. имеется психическое заболевание, то есть он является недееспособным. Договор в таком случае будет признан недействительным;
  • В сделке принимают участие юридические лица. Это первый звоночек для того, чтобы тщательно проверить всю документацию, скорее всего, тут что-то не так;
  • Жилье приобреталось по материнскому капиталу. На законодательном уровне установлено, что такое жилое помещение должно оформляться на всех членов семьи, в том числе детей. А в случае продажи долей несовершеннолетних детей они должны быть зарегистрированы по другому адресу. Если продавец не выполнил данное условие, сделку, скорее всего, признают недействительной;
  • Собственник жилого помещения является частично недееспособным гражданином. Обычно такие лица страдают алкоголизмом, наркоманией или психическими заболеваниями. Конечно, ему не запрещено совершать подобного рода сделки, но состояние, в котором он ее заключает, может стать причиной для признания сделки недействительной.
  • Совершается сделка в отношении совместно нажитого имущества, значит, должно быть нотариально заверенное письменное согласие второго супруга;
  • Наследники жилого помещения. Например, жилое помещение по наследству передано в собственность двум лицам. Но один из них продает собственность незаконно и без уведомления второго собственника. В результате судебная инстанция признает сделку недействительной и потребует возвратить недвижимое имущество;
  • На квартиру наложено обременение. Жилое помещение находится в залоге;
  • В жилом помещении проведена несанкционированная перепланировка, последствия придется устранять покупателям (платить штраф или восстанавливать первоначальное положение);
  • Недвижимым имуществом владеют несколько человек в долевой собственности. Совладельцы в этом случае имеют преимущественное право на выкуп доли продавца. Поэтому сделка считается законной, только если остальные собственники отказались в письменной форме приобретать его долю. Нарушение этой нормы может привести к судебному иску не в пользу покупателя;
  • Дом внесен в перечень домов, которые подлежат расселению. Продажа квартиры в таком доме будет нарушением законодательства.

Это основные моменты, которые не стоит оставлять без внимания покупателю перед подписанием договора купли-продажи. Любая неточность или факт, настораживающий внимание, должен заставить еще раз проверить законность сделки или рассмотреть другой вариант.

Посмотрите видео. «Подводные камни» покупки квартиры на вторичном рынке:

Риски при оформлении ипотеки

Внимание! Более внимательным стоит быть при оформлении покупки вторичного жилья по ипотечному кредиту. Обратите особое внимание на следующие моменты:

  • Состояние жилья: повреждения, состояние, близкое к аварийному. Это может привести к отклонению сделки со стороны кредитной организации;
  • Репутация кредитной организации и поддержка клиентов.

Прежде чем оформлять ипотечный кредит, стоит внимательно изучить условия по ипотечному кредитованию в данной кредитной организации.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками несовершеннолетними гражданами

Оформление договора купли-продажи жилого помещения, среди владельцев которого имеются несовершеннолетние, может быть проведено с согласия органа опеки и попечительства. Основное условием в этом случае – у несовершеннолетних не должно ухудшиться жилищное положение. В противном случае совершение такой сделки не допустят органы опеки и попечительства.

Договор от имени несовершеннолетних подписывают законные представители. А лица в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с оформленного согласия родителей, удостоверенного нотариусом, с полученным разрешением органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетние члены семьи не владеют продаваемым жилым помещением, получать разрешение на продажу от органов опеки и попечительства не нужно.

Почему отказывают в ипотеке в банках, читайте тут.

Технические моменты

Перед покупкой жилого помещения не стоит спешить. Обратите внимание на следующие элементы, недосмотр которых может обернуться неприятными последствиями: от административной ответственности в виде штрафа до бесконечного ремонта.

Заметьте! Моменты, на которые стоит обратить особое внимание при подписании договора купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке:

  • Состояние дома: не стоит заканчивать осмотр только пределами жилого помещения в многоквартирном доме, следует осмотреть подъезд, а также чердачные и подвальные помещения;
  • Чистота придомовой территории, подъезда, мусоропровода;
  • Имеется ли грибок, плесень и сырость;
  • Состояние электрических сетей, водопровода, отопительной системы (к сожалению, неисправности в этом случае видны не сразу);
  • Местонахождение квартиры относительно света и вид из окон;
  • Материал, из которого возведен дом, удобство планировки: можно, конечно, потом оформить перепланировку, но лучше приобрести жилье, которое удовлетворяет ваши желания;
  • Если в квартире имеется перепланировка, законна ли она (чаще всего продавец скрывает факт незаконности). Такая перепланировка может послужить причиной наложения на владельца административного наказания в виде штрафа. Потом доказать свою невиновность будет крайне сложно;
  • Социальный статус соседей: если начнутся проблемы с соседями, то закономерно можно предполагать, что жить в этой квартире будет невозможно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов

В соответствии с Семейным кодексом РФ совместно нажитое имущество супругов признается общей собственностью, соответственно, и распоряжаться им необходимо вместе. Для сделок с подобным имуществом необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества. Хотя не всегда такой документ оформляют.

В случае, когда данное согласие отсутствует, у второго супруга есть право на оспаривание законности сделки через суд. Поэтому стоит уточнить, не является ли жилое помещение совместно нажитым имуществом.

Как избежать мошенничества

Учтите! Чтобы избежать неприятных ситуаций, стоит придерживаться следующих правил:

  • Проверять внимательно документацию продавца, а также выписку из единого государственного реестра недвижимости и домовой книги;
  • Стараться не связываться с жилыми помещениями, полученными в наследство, или когда от имени владельца выступает доверенное лицо;
  • В случае передачи продавцу наличных денежных средств стоит позаботиться о том, чтобы он выдал вам расписку в их получении;
  • Не стоит пренебрегать услугами профессионалов.

При приобретении жилого помещения на кону стоит немалая сумма средств, поэтому стоит быть внимательным.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке:

Источник: http://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/podvodnye-kamni-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html

admin

View more posts from this author
×