узнай о наследстве

Юридическая чистота квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек


Бесплатная юридическая консультация:

12 октября 2016 г.

Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой.

Оглавление:

Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает адвокат Анастасия Брайчева.

1. Прежде всего обратите внимание на цену.

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.


Бесплатная юридическая консультация:

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.


Бесплатная юридическая консультация:

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.


Бесплатная юридическая консультация:

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/proverka_yuridicheskoy_chistoty_kvartiry_10_bolevyh_tochek_/5569

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Если вы подобрали подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты приобретаемого имущества.


Бесплатная юридическая консультация:

Что такое юридическая чистота?

Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения купли-продажи и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.

Нужно ли проверять квартиру на чистоту?

Купля-продажа недвижимости является самой рискованной сделкой с точки зрения мошенничества. Аферисты с целью наживы преступным путем разрабатывают разнообразные методы обмана доверчивых покупателей. Негативные последствия могут повлечь и необдуманные действия самого покупателя. При приобретении недвижимости вероятны следующие последствия:

  1. потеря права собственности на приобретаемое имущество и потраченных на приобретение денежных средств;
  2. возникновение у 3-х лиц прав на вашу квартиру;
  3. потеря времени, пока вы ожидали совершения сделки.

Если вы хотите приобрести квартиру в ипотеку, провести проверку все равно необходимо. Банки, хоть и заинтересованы в юридической чистоте недвижимости, на деле подходят к этому формально, если все документы в порядке. Может получиться, что в скором времени объявится человек, у которого есть права на ваше жилье, и оспорит в суде сделку.

Как проверить при покупке самостоятельно?

Проверка чистоты сделки осуществляется не только риелторами и юристами, ее можно провести самому покупателю. В этом случае все необходимые документы проверяем сами. Хорошо, если жилье принадлежало всего одной семье, но если в нем сменилось уже несколько владельцев, изучать придется тщательней.

Проверка прав продавца на имущество

Прежде всего, следует попросить у продавца документы, подтверждающие право собственности:


Бесплатная юридическая консультация:

Проверка истории недвижимости

Для проверки истории возьмите у продавца расширенную выписку из ЕГРП, в ней содержатся сведения о правообладателе, обременениях и ограничениях, судебных спорах.

Если в выписке обнаружится наличие судебных споров по данному жилью, обратите внимание на время, которое прошло после их возникновения.

По закону срок давности по признанию недействительными сделок составляет 3 года. Следовательно, если в течение 3 лет судебных споров по данной недвижимости не было, можно не беспокоиться, что предыдущие владельцы предъявят права. Если споры имели место быть, спросите у продавца решение суда, на основании которого он владеет жильем.

Особое внимание уделите наличию обременений у данного жилья (аренда, арест, залог, рента). Если они есть, регистрационная служба может отказать в регистрации сделки или же вы получите вместе с жилплощадью и обременения.

Но если хозяин недвижимого имущества обязуется решить проблему, необходимо у него получить документ об отсутствии к вам притязаний со стороны обременителей (арендатора, залогодержателя и др.). Затем обяжите собственника исключить информацию об обременениях из реестра, и заказать свежую выписку.


Бесплатная юридическая консультация:

Проверка нахождения продавца на учете в ПНД и НД

Далее проводится проверка дееспособности собственника. Она проводится, чтобы после продажи квартиры он не смог оспорить законность сделки, так как был невменяем. Выяснить это можно попросив продавца показать его водительское удостоверение. Если удостоверения нет, пусть предъявит справку из диспансеров.

Проверка качества квартиры

Проводится, чтобы выяснить, имеются ли в приобретаемой квартире несогласованные с органами местного самоуправления перепланировка или переустройство. Для этого сверьте технический план с обстановкой в квартире. В случае приобретения недвижимого имущества с самовольной перепланировкой и переустройством ответственность будет возложена на покупателя.

Проверка лиц, зарегистрированных в квартире

Проверить все лица, которые когда-либо были прописаны в квартире, можно получив на руки расширенную выписку из домовой книги. Это делается для того, чтобы убедиться, что у данной квартиры нет жильцов, которых потом будет сложно выселить.

Например, если у собственника имеется родственник, находящийся в данное время в колонии, который после отбытия наказания сможет предъявить права на долю в квартире. То же самое касается и граждан, находящихся в длительной командировке, проходящих военную службу, недееспособных в психиатрических лечебницах. Эти лица могут заявить о праве проживания в вашей квартире.

Также важно будет выяснить, не были ли нарушены при приватизации права несовершеннолетних. В прошлом при приватизации жилья могли быть несовершеннолетние, которые не участвовали в передаче имущества в частную собственность, и им не была выделена доля. Если такие были, в будущем они могут оспорить законность сделки. Во избежание риска признания недействительной продажи квартиры, возьмите у них заявление, заверенное нотариусом, об отказе от прав на недвижимость.

Бесплатная юридическая консультация:

Получить выписку может только собственник недвижимого имущества, или лицо, наделенное полномочием действовать от его имени на основании доверенности. Следует заранее обсудить вопрос приобретения выписки с продавцом, и совместно с ним ее получить. Выдается выписка в паспортном столе ЖЭУ, РЭУ, Многофункциональном центре, на официальном портале «Госуслуги», администрации муниципального образования, БТИ.

Как проверяют чистоту риелторы

Самостоятельно проверить недвижимое имущество сложно и занимает немалое количество времени, в связи с этим многие предпочитают воспользоваться услугами агентств недвижимости.

Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки. Преимущество риелтора перед покупателем — в опыте и знаниях, на что обращать внимание при проверке.

Опытным риелтором на основании полученных документов идентифицируется личность, дееспособность продавца. Тщательно изучается выписка из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, проживающих на день совершения сделки, а также выбывших.

Кроме того проверяется то, чтобы при приватизации квартиры не были нарушены ничьи права, а заявления отказавшихся от приватизации жильцов оформлены правильно. В случае если в квартире помимо продавца зарегистрированы другие лица, то запрашивается заверенное нотариусом согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, купленной после заключения брака, разрешение опекунского совета на несовершеннолетних.


Бесплатная юридическая консультация:

Затем изучается выписка из ЕГРП. Для проверки прав на унаследованное имущество риелторы обращаются в нотариальную контору, в которой оформлялось наследство, о выдаче выписки из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют. В случае получения жилья в результате договора ренты риелтор за дубликатом свидетельства о смерти прежнего собственника обращается в органы ЗАГСа. Особое внимание уделяется тому, были ли наложены обременения, велись ли судебные разбирательства.

По окончании составляется акт и разрешение на проведение купли-продажи.

Проверка по интернету

Проверить жилье на чистоту по интернету будет затруднительно, так как онлайн вы получите только выписку из ЕГРП.

На сайте Росреестра каждый желающий может заказать версию выписки в электронном или бумажном варианте, заполнив специальную форму. Стоимость документа – 200 рублей. Оплата производится с помощью сервиса ROBOCASSA.

Но в то же время этого документа не достаточно для всесторонней проверки чистоты сделки. В нем лишь будут содержаться сведения о собственниках имущества (без оснований возникновения права) и наличии зарегистрированных обременений.


Бесплатная юридическая консультация:

Сколько стоит проверка

Проверка квартиры на юридическую чистоту осуществляется практически во всех юридических компаниях за отдельную плату или в комплексе при сопровождении всей сделки. Стоимость услуги составляет отдорублей в зависимости от ее объема, сложности, объема работы, региона.

При выборе компании спешить не стоит. Лучше проконсультироваться с несколькими источниками, почитать отзывы в интернете и, взвесив все за и против, выбрать именно ту компанию, которая наилучшим образом удовлетворит ваши интересы.

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Участие нотариусов при сделках с недвижимостью не является необходимым и у покупателя есть выбор, привлекать их к проверке или нет. Так, адвокат Олег Сухов рекомендует от услуг нотариусов в данном случае отказаться по следующим основаниям.

Проверка сверхдоказательной силы не имеет

Юридическая проверка документов при купле-продаже имущества является не непосредственной работой, а дополнительным заработком. Кроме того, такую же работу для покупателя могут выполнить и адвокат с риелтором. В связи с этим, документы, выдаваемые нотариусами при данной процедуре, сверхдоказательной силы для закона не имеют.

Повторная проверка и лишняя трата денежных средств

Непосредственно до регистрации купли-продажи правовую экспертизу документов проводит Росреестр, который осуществляет проверку истории недвижимого имущества на основании сведений ЕГРП и правоустанавливающих документов. И если у квартиры есть обременения, сделка не будет зарегистрирована. Соответственно, нотариальная проверка будет повторяться с экспертизой Росреестра. Помимо этого, сотрудник нотариата проводит экспертизу только тех документов, которые будут предоставлены клиентом. И людей, права которых были нарушены при приватизации и недееспособных, он, скорее всего, не установит.


Бесплатная юридическая консультация:

Не выявят сотрудники нотариата и продажу имущества по поддельным документам. Следовательно, даже при наличии нотариальной проверки существует опасность столкнуться с аферистами.

Сложно получить страховку

По действующему законодательству частные нотариусы обязаны страховать риски перед третьими лицами. То есть, компенсировать вред, причиненный в результате профессиональной деятельности, по договору страхования.

На деле страховые компании не все случаи причинения ущерба признают страховыми. Обращение в суд с заявлением о компенсации вреда тоже не является гарантией его возмещения. За 5 последних лет в суды было подано только 55 таких исков. Получается, что в год подается около 10 требований на сумму примерно 20 млн. рублей. Доказать вину нотариуса является проблематичным. Как правило, списывается все на несоответствия в ЕГРП.

Нотариусов редко привлекают к уголовной ответственности

Привлечение нотариусов к уголовной ответственности довольно затруднительно. Установить в суде факт умышленного причинения вреда или халатности не гарантирует того, что последует наказание виновного лица. В основном дела по ним прекращаются или выносится оправдательный приговор. В крайнем случае, применяются дисциплинарные взыскания в виде штрафа.

Нотариус не определит все возможные риски

В связи тем, что на рынке недвижимости действует много аферистов, только опытный специалист определит при совершении сделки возможные риски. А в связи с тем, что нотариус не в курсе специфики рынка недвижимости, судебной практики, сложившейся в данной сфере, соответственно не сможет выявить все опасные для клиента моменты.


Бесплатная юридическая консультация:

Проверка через специальные каналы

На видео ниже практикующий юрист и риелтор Виктория Иванова затрагивает тему, которая недостаточно полно раскрыта в сети — проверка квартиры перед покупкой при помощи специальных каналов, минуя официальные источники. Особый интерес представляет то, что автор видео приводит конкретные примеры из собственной практики.

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu.html

Юридическая чистота квартиры

Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?

Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.

Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей


Бесплатная юридическая консультация:

1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.

2. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРП, нужно предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРП. Но так как подробную расширенную выписку с полной историей объекта может взять только сам собственник, лучше потребовать выписку у него.

В выписке содержится информация об объекте и зарегистрированных правах на квартиру. Также там говорится о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях на объект недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

В ЕГРП содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.

При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.

Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРП. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.

3. Изучить договор


Бесплатная юридическая консультация:

Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.

4. Узнать, производились ли перепланировки

Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.

5. Проверить продавца

Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Федеральной Миграционной Службы РФ, а также в территориальном подразделении ФМС).


Бесплатная юридическая консультация:

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.

Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.

6. Проверить права третьих лиц

Для этого нужно взять у владельца расширенную выписку из домовой книги.

В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.


Бесплатная юридическая консультация:

Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее. Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.

Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено нотариально заверенным согласием.

Источник: http://www.cian.ru/help/security/36423/

Что такое юридическая чистота недвижимости?

Термин «юридическая чистота недвижимости» используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально — в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь в агентство недвижимости и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.

В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти невозможно. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Что нужно проверять

Для того чтобы проверить юридическую чистоту, необходимо обратить внимание на ряд моментов.

  1. Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время. Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства или пребывания, причем как на данный момент, так и за срок, намного предшествующий сделке. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в «никуда» или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭКа (ордера, копии финансово-лицевого счета). Лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по настоящему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи. Опять же, проверив эту информацию заранее, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и проживающих в приобретаемом жилье лиц.
  2. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью. Если квартира не была недавно приватизирована или оформлена в собственность после окончания строительства (новостройка), а с ней проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять. Так, в ходе проверки юридической чистоты одной квартиры в Московской области, проверяющих насторожила информация о том, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно (конечно же, не всегда) жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, брат сестре и т.д.). Когда же вскрывается подобная информация, возникает повод для дополнительной проверки (так как сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ). После проверки этого варианта вскрылось конечное общее число переходов права собственности — 25 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания воинских сертификатов или других фиктивных операций (купля-продажа через дарение, например). Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться.
  3. Продавцы квартиры. Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной. В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), желательно эту информацию проверять, взяв или попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Сразу оговорюсь — нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организацию по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд! Если же справки показывают, что продавец состоит на учете в данных организациях (либо одной из них), а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст справку, что на момент подписания договора человек в полной мере осознавал свои действия. Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Семейный кодекс РФ) и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, покупатель рискует через некоторое время судиться с обиженной «половиной». Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (в нормальном ли рассудке — может быть доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца). Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, а также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно менять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту (такое, к сожалению, встречалось), то риск судебных разбирательств увеличивается.
  4. Документы на недвижимость. Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения — есть и более экзотические (а значит, сложные) — договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение. Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в прошлом регистрацией занималось БТИ, сейчас — Главное Управление Федеральной Регистрационной Службы по определенному региону). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме). Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это касается договоров ренты). Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

Обстоятельства, влияющие на подготовку и прохождение сделки

  1. Отсутствие ограничений и обременений. Недвижимость может быть обременена (залогом или арестом, например). В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав. Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе (правда сроки её получения несколько велики) — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). По закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему. Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (в Москве это БТИ, ДМЖ). Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия предоставленным документам.
  2. Несовпадение адресов по приобретаемой недвижимости. Эту информацию стоит также тщательно проверить, сравнив информацию, содержащуюся в справках из БТИ, ЖЭКа с правоустанавливающими документами. В Москве нередко встречаются случаи несовпадения адресов в вышеуказанных справках, приходится искать подтверждения, получая дополнительные справки из БТИ и споря с работниками ЖЭКа.
  3. Несовпадение площадей квартиры, указанных в различных документах. Буквально недавно был случай, когда в правоустанавливающих документах стояла одна площадь, а в справке из БТИ совершенно другая, совсем не совпадающая. Сделку пришлось отложить и выяснять, где была допущена ошибка и кто сможет её исправить.
  4. Совпадение номеров помещений (касается комнат в коммунальной квартире). Изредка встречаются и такие варианты: человек продает комнату в коммунальной квартире под №2. По финансово-лицевому счету он в ней и проживает. А по информации из БТИ номер комнаты отличается (в конкретном случае был №1), хотя метражи и совпадают. В описываемом случае дело было в неправильной информации в справке из ЖЭКа, которую почему-то приняли во внимание в жилотделе во время приватизации и передали в собственность продавца комнату соседа.

Что проверить очень трудно

Помимо рассмотренных выше пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессиональному участнику рынка), но сравнительно реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна (в большей степени довольно экзотичные, не часто встречающиеся случаи). Рассмотрим и их.

  1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов. Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий (реальный случай, когда такой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов России). Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
  2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру энное количество лет назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть эту информацию. Особенно при условии получения нового паспорта, в котором отметка о браке стоять уже не будет. Обманутый бывший супруг может потребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
  3. Продажа по старому паспорту (якобы утерянному) при имеющемся новом. Продавец, опять же несознательно, но чаще сознательно, может получить новый паспорт (в случае потери или кражи), а продавать квартиру по старому (найденному за спинкой кровати уже после получения нового паспорта). Так как действительным является новый документ, то сделка отчуждения может быть в судебном порядке расторгнута и у покупателя опять возникнут проблемы.
  4. Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ). При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве. А, соответственно, все будет возвращено назад — и продавцу (либо продавцам) будут выданы новые правоустанавливающие документы, с новым делением по долям.

Таким образом, юридическая чистота жилой недвижимости — очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.

Источник: http://www.7ya.ru/article/Chto-takoe-yuridicheskaya-chistota-nedvizhimosti/

Что такое «юридическая чистота» квартиры и как ее проверить

Статьи

В начале больших перемен

Как прописаться в квартире, которая куплена в ипотеку

Как взять ипотеку, если вы ИП

Как найти свою высоту? Выбираем этаж новой квартиры.

Обратная связь

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.


Бесплатная юридическая консультация:

© Группа Компаний «ГИК». 2018 г.

1. Размещенная на сайте информация носит ознакомительный характер, может меняться без предварительного уведомления, не является публичной офертой. Для получения подробной информации по телефону

2. Обработка персональных данных осуществляется только с согласия субъекта о передачи данных. Заполняя графу о персональных данных Вы автоматически соглашаетесь на обработку Ваших персональных данных.

3. Ваши персональные данные никогда не будут раскрыты или переданы третьим лицам.

4. Нажатие на кнопку «заказать звонок», а также последующее заполнение тех или иных форм, не накладывает на владельцев сайта никаких обязательств.


Бесплатная юридическая консультация:

5. Все материалы, размещенные на сайте являются собственностью владельцев сайта, либо собственностью организаций, с которыми у владельцев сайта есть соглашение о размещении материалов. Копирование любой информации может повлечь за собой уголовное преследование.

Источник: http://gik23.ru/chto-takoe-juridicheskaja-chistota-kvartiry-i-kak-ee-proverit/

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Что бы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе.

Однако если знать, как правильно подойти к решению этого вопроса, то не все так уж и сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно контролировать работу нанятого риэлтора/юриста. Итак, для успешной покупки квартиры необходимо пройти три этапа:

  • выбор жилья
  • проверка квартиры на юридическую чистоту
  • заключение и исполнение сделки

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

  • сколько комнат в квартире
  • какой этаж
  • место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
  • характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
  • наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

  • того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
  • какие соседи в подъезде
  • в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

  • подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
  • правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
  • наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
  • притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
  • обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
  • долги по коммунальным платежам
  • законность планировки

Какие документы проверять

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте ktotam.pro)
  • договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
  • свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
  • кадастровый паспорт
  • технический паспорт (если имеется у собственника)

Совет: В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

  • на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
  • свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами.

Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.

О правомочиях продавца

Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

  • единственное лицо
  • множественность лиц (долевая собственность)
  • супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

Данные о продавце содержатся:

  • в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
  • в документах на квартиру

Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.

Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

  • если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда.
  • в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
  • законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.

Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей.

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

  • осужденных за преступление
  • призывниках на военную службу
  • престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
  • детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
  • недееспособных в психиатрических лечебницах
  • проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

  • официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
  • в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
  • в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
  • неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

Об обременениях и арестах

Статьи по теме:

Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, «Публичной карте»). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:

  • требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
  • заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
  • закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет

Проверить долги по коммунальным платежам

При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».

Для этого требуется:

  • спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
  • посмотреть платежные квитки за последний год
  • поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
  • предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность

Проверяем законность перепланировки

Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.

Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ.

Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами.

Как правильно оформить покупку квартиры

Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

  • заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
  • подготовка всех документов к регистрации
  • сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
  • получение выписки из госреестра и документов на жилье

Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

  • заключить предварительный договор о покупке квартиры
  • внести аванс (с получением расписки)
  • передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Что нужно знать о задатке

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

  • дату и место составления договора
  • кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
  • о какой квартире идет речь
  • стоимость этой квартиры
  • срок заключения сделки купли-продажи
  • о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
  • указать размер задатка
  • предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

  • место и дату составления расписки
  • кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
  • сведения о заключенном договоре задатка
  • размер полученной суммы (цифрами и прописью)
  • роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Составление документов для регистрации

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

  • дата и место составления договора
  • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
  • о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
  • полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
  • сведения о гос.регистрации права продавца
  • стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
  • об отсутствии долгов, обременений и арестов
  • о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
  • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
  • об отсутствии прописанных лиц
  • о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
  • об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)

Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

  1. заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
  2. квитанция об уплате государственной пошлины
  3. договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
  4. кадастровый паспорт
  5. согласие супруга продавца (нотариальное)
  6. согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
  7. разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
  8. паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).

Не забудьте получить от продавца расписку о передаче денег и об отсутствии претензий по оплате (составляется собственноручно продавцом в одном экземпляре в свободной форме).

Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и, возможно, только через суд.

В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).

Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.

После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора (специалиста МФЦ). В ней указывается дата получения готовых документов.

К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

  • При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
  • Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет) . Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
    • родитель
    • усыновитель
    • опекун

    Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:

    В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.

  • Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный) . Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
    1. опекун (если собственник недееспособный)
    2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

Где удостоверяется договор

Куплю-продажу удостоверяет любой нотариус, действующий в регионе, на территории которого находится продаваемая квартира.

Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.

Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.

Какова процедура удостоверения договора

Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

  • паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
  • проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
  • документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
  • согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
  • извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
  • другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

Сколько стоит удостоверить договор (2018 год)

  • Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
    • при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
    • свыше 10 млн. руб. оплата:руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.

    Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.

  • Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
    • при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
    • если более 1 млн. руб., торуб. плюс 0,2% от той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например, удостоверяется договор, цена которого руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлятьруб. (7000 + 3000 (1,5 млн. х 0,2%)) ;
    • свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется:рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.

    Верхний предел оплаты –руб.

  • При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не болееруб.

В расчет нотариус принимает сумму договора, указанную в тексте проекта. Но если эта цена ниже кадастровой, то нотариус рассчитывает услугу, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.

Государственная регистрация

Документы для регистрации можно сдать самим:

  • в отдел РосРеестра
  • в местный МФЦ

Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

  • представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
  • оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.

После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

Добрый вечер. Мы покупаем квартиру. От хозяина квартиры всеми вопросами занимается его риэлтор. Мы не знаем их, так как впервые увиделись. Риэлтор составил договор и сам занял очередь к регистрационку на сделку. Говорит, что регистратор его знакомая и все оформит быстро. Вопрос такой: может ли регистратор скрыть от нас какие-нибудь моменты и провести сделку в ущерб нашим интересам.

Здравствуйте, Галина! Это обычное явление, когда риэлторы знают регистраторов, ведь им приходится часто по работе контактировать. Но это не означает, что регистратор будет отстаивать «нечистые» интересы и, тем более, участвовать в преступном заговоре с риэлтором. Ведь в таком случае регистратор не просто рискует потерять работу, но и попасть за решетку. Обычно регистраторы делают свою работу на совесть и в соответствии с законом. Для того, что бы отмести все сомнения следуйте рекомендациям, изложенных в статье, а также ознакомитесь еще с одной нашей статьей http://juresovet.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-registracii-pokupki-kvartiry/ Если у Вас все еще остаются сомнения или Ваш квартирный вопрос сложен, то обратитесь за помощью к знакомому юристу или риэлтору с хорошей репутацией. Либо если таких нет, то около регистрационных служб располагаются такие специалисты. Можно обратиться к ним. Попросите лишь сопроводить Вашу сделку на предмет честности и законности. Стоимость таких услуг составляет около0 рублей. Зато эти услуги будут гарантировать Вам спокойствие.

Добрый вечер! Мы купили комнату. Документы на собственность на наши имена с мужем готовы. У предыдущего владельца комнаты были долги по выплатам банку,и банк хочет наложить арест на нашу жил.площадь. Возможно ли это?

Здравствуйте, Юлия. Видимо банк не имеет сведений, что сменился собственник, банк может наложить арест только на имущество должника. Поскольку имущество принадлежит уже вам, арест наложить банк не может.

Здравствуйте! Год назад (в окрябре 2014г.) мы купили квартиру в доме который сдан в эксплуатацию в 2007г. Перед покупкой тчательно проверяли данное строение. Выяснили что в 2011г. был суд, о признании дома в котором находится наша квартира, самостроем, часть которого стоит на земле 3-го лица. Суд вынес решение отказать истцу и признать строение законным. В июле 2015г., начались новые суды т.к. в доме сменились 3 собственника. В октябре 2015г. было вынесено решение Краснодарского краевого суда о признании самовольной постройки и сносе дома, причём решение выносил тот же самый судья в том же суде что и в 2011г. Позже мы узнали что есть ещё два решения Адлерского районного суда г.Сочи от 2007г. и 2009г., о признании постройки законной. На данный момент прошлые 3 решения (за 2007, 2009 и 2011гг.) не отменены, но при этом есть новое решение за 2015г. о сносе нашего дома и лишение нас прав собственности как недобросовестных покупателей. Конкретно наша семья недобросовестным покупателем себя не считает, т.к. мы специально искали вторичное жильё, проверяли квартиру через юристов, с нашей квартирой прошло три сделки купли-продажи и соответствующие гос. органы трижды выдали документы на право собственности данной квартиры за 9 лет существования данного дома. В Доме проживают 11 семей, 7 несовершенно летних детей, 4 из которых малолетние, в том числе и мой 5-ти летний сын. Сегодня истец и Адвокатский кабинет вымогают из жильцов0 рублей, чтобы отменить снос дома. Ни кто из жильцов дома не могут понять на каком основании нас считают недобросовестными и хотят лишить единственного жилья.

В соответствии с процессуальным законодательством вступившее в законную силу решение суда создает преюдицию, то есть те обстоятельства, которые были установлены решением, не подлежат доказыванию вновь. Соответственно если решением суда установлена законность постройки, а право зарегистрировано в Росреестре, то право собственности признано и подтверждено госвластью.

Кроме того, решение о том же споре и между теме же сторонами не может состояться дважды, то есть более позднее дело подлежит прекращению.

Исходя из Вашей информации, споры (их предметы и обоснования) вероятно являются разными или по крайней мере имеют отличительные детали. Отсюда множественность разных решений.

Возможно, Вы говорите об одном и том же деле, которое обжалуется в различных инстанциях, возвращается на новое рассмотрение и т.д.

Так или иначе, для сохранения конституционного права собственности необходимо действовать в следующем ключе.

Во-первых, все жители дома должны объединить свои усилия, в том числе и с финансовой стороны.

Во-вторых, следует нанять авторитетных и уважаемых юристов (адвокатов) для надлежащего ведения спора в суде. Это основное направление, которое позволит самым эффективным способом защищать свои права.

В-третьих, Вы должны обратить внимание на серьезность проблемы властей и общественности. Происходящую ситуацию следует освещать широко в СМИ, обращаться в прокуратуру для проведения проверки по факту деятельности истца, его намерений и пр., призывать муниципалитет и власти субъекта РФ к участию в решении проблемы жильцов и т.п.

Здравствуйте. У нас необходимость покупки квартиры в соседней области. Часть суммы за покупку квартиры будет кредитом от банка. Имеются вопросы: можем ли мы согласие на сделку у второго супруга получить у нотариуса в своей области? Как лучше поступить с передачей денег, если нет возможности передать их наличными в регистрационном управлении? Если деньги перевести на счет в своей области, то возможно ли перевести их на счет продавца в его области в таком же отделении банка? Если есть такая возможность, то когда их перевести на счет продавца и как доказать в регистрационном управлении, что деньги на его счете?

Здравствуйте, Лариса! По поводу согласия. Нотариальное согласие супруга на заключение сделки купли-продажи квартиры можно оформить абсолютно у любого нотариуса вне зависимости от места жительства лица, дающего согласие. Таким образом, согласие могут дать в Вашей области. По поводу денег. Продавец должен открыть лицевой счет на себя в банке. Денежные средства на его счет можно положить в другом филиале (представительстве) банка, в том числе находящимся в другом субъекте Федерации. Важно, что бы денежные средства были внесены именно от Вас и соответственно поступление было оформлено от Вашего имени. Обязательно в банке взять заверенную выписку о совершение это платежной операции. Саму операцию необходимо производить после подписания сторонами договора купли-продажи, акта приема-передачи, оформления согласия супруга продавца на сделку. В договоре в реквизитных полях (где ставят подписи стороны) продавец должен указать, что деньги в соответствующем размере получил, оплата произведена полностью (если банк будет производит выплату позже, то указать на это и вообще об этом должен быть целый пункт в договоре). Не будет лишним получить отдельно расписку, в которой указать: в каком размере, кто, кому, когда и каким способом перечислил деньги.

Здравствуйте, я собираюсь купить комнату,где прописан несовершеннолетний(не владелец).Продавец предлагает составить предварительный договор купли-продажи с внесением задатка,и только потом выписать ребёнк. Прошу уточнить,какие возможны трудности при дальнейшей покупки данной комнаты,если продавец не сможет выписать или не захочет выписать ребёнка?

Здравствуйте, Надежда! Надо ориентироваться на статус несовершеннолетнего. Если это опекаемый собственника или член семьи продавца, но не его родной (усыновленный) ребенок (например, ребенок оставшейся без родительского попечения), то продажа комнаты будет возможна только с согласия органа опеки. В остальных случаях покупка возможно, но с лицами, имеющими право на проживание (несовершеннолетний). Выписать таких жильцов можно будет только в судебном порядке. Это дополнительные трудности. Но и здесь могут быть ситуации с «сюрпризами». Например, ребенок в свое время отказался от участия в приватизации, то такого никогда не выписать. Мы рекомендуем заключить предварительный договор купли-продажи, но без внесения задатка, залоговой суммы и пр. А заключать основной договор только при условии подтверждении факта выписки несовершеннолетнего жильца.

Здравствуйте, хочу продать квартиру, она перешла ко мне в собственность 3года назад по договору дарения от отца. Пол года назад я вышла замуж. Нужно ли мне согласие супруга на продаж квартиры? И свидетельство о собственности у меня на старую фамилию, надо ли теперь менять свидетельство? Не пойдет ли тогда заново счет уже 5ти лет на 13% в налоговую? Если менять не надо, не будет ли проблем при продаже квартиры? Спасибо.

Здравствуйте, Людмила. 1. Если прошло 3 года (более 36 месяцев) от регистрации договора дарения в регпалате, то вы освобождаетесь от подачи декларации и уплаты налога 13%. Если 36 месяцев не прошли, то обязаны уплатить 13% (от суммы продажи за минусом 1 млн. вычета). 5-летний срок касается жилья, которое было куплено (а не подарено родственниками) и то только для сделок (приобретения) с 2016 года. 2. Свидетельство о собственности на старую фамилию годно при предъявлении свидетельства о браке, ничего изменять не нужно. Более того, сейчас свидетельства о собственности (зеленки) уже отменили, так что при покупке выдают только выписку из реестра. 3. Согласие супруга не требуется, поскольку во-первых это квартира оформлена по договору дарения, во-вторых до брака.

Здравствуйте. Мы хотим покупать квартиру в ипотеку, у продавца есть риэлтор, который будет заниматься оформлением документов. Но мы хотим проверить квартиру, все ли там по закону и т.д. И вопрос: если мы берем ипотеку не проверяет ли банк сам квартиру и все документы по ней?

У нас такая же ситуация, но поскольку продавца два, то сделку должен проводить нотариус. Правда, что банк и нотариус проверяют только последний переход собственности? Банк навязывает услуги по проверке чистоты сделки и следом страховку рисков покупки квартиры на три года. Необходимо ли делать такую страховку, или нотариус является гарантом чистоты сделки? Нужно ли запросить у продавцов справки из нарко- и психо диспансера? Или нотариус гарантирует вминяемость продавцов?

Здравствуйте, Наталья! Конечно, все банки брать под одну гребенку не следует. Одни проверяют сделку путем изучения запрошенной у сторон (в основном у продавца) документации: выписку из госреестра по квартире, справку о прописанных по адресу (о составе семьи), кадастровый паспорт и правоустаналивающие документы. Другие к указанному пакету могут запросить историю сделок с квартирой, справку о балансе расчетов с ЖУ, ЕРИЦ, делают выезд в квартиру для осмотра ее на предмет соответствия имеющейся планировки техническим документам, обязывают проводить с участием аккредитованных банком оценщиков рыночную оценку стоимости квартиры. Третьи (каких не большое количество) к перечисленному еще и проверяют право-дееспособность продавца, компетентность лица, действующего от имени продавца по доверенности, наличие членов семьи от которых (за которых) требуется истребовать согласие на сделку (супруги, дети сособственники и пр.), привлекают свои службы безопасности для перепроверки всей информации по базам правоохранительных органов, суда, приставов и пр.Последние, в основном, и предлагают свои услуги и просят за них оплату. Видимо, не зря, но если соглашаться на такие услуги, то необходимо не просто получить заключение о «чистоте» планируемой сделки, а иметь полный перечень проводимых действий и их результат, гарантию банка в их достоверности. Касаемо страхования сделки, то, по нашему мнению, это перебор, но в итоге все упирается в цену вопроса. Если такое страхование составит до отдорублей есть смысл осуждать условия страховки, если выше, то эта переплата, лучше тщательнее проверять документы. Ведь в итоге, договор страхование — это не 100%-ая гарантия выплаты денег в случае наступления страхового случая. Не редко приходится судиться и со страховой компанией для получения своего страхового возмещения (то случай признают не страховым, то, дескать, поведение страхователя не соответствовало условиям договора и пр.).

Касаемо нотариуса, то его деятельность сводится к проверке полномочности и компетентности сторон сделки и возможности заключения текущей сделки с точки зрения ее состоятельности и соответствия требованиям закона. То есть нотариус проверяет дееспособность сторон, является ли продавец действительным собственником, является ли предмет сделки (недвижимость) оборотоспособным (не состоит ли под арестами, ограничениями и т.п.), учтены ли права заинтересованных лиц (супругов, детей, других сособственников), соответствует ли сделка рыночным тенденциям и пр. При этом нотариус подготавливает проект договора или одобряет представленный, проводит сбор необходимых документов, осуществляет сдачу документации на регистрацию и пр. Историю недвижимости (анализ архива сделок) нотариус не исследует, а исходит из того, что если недвижимость зарегистрирована в Росреестре, то на момент заключения сделки с ней все в порядке. Главное, что бы совершаемая сделка была без юридических пороков. За результаты своей работы нотариус несет ответственность своим имуществом.

Да, конечно, проверяет. Ведь банк заинтересован в том, чтобы предмет залога был «чист» и, на случай возникновения проблем с заемщиком, этот залог можно было бы успешно реализовать, тем самым, вернув выданные кредитные средства. Но процедуры у банка стандартные, работники относятся к ним в большей степени безынициативно (действуют по инструкции без особого энтузиазма и пр.). Часто перестраховываются дополнительными гарантиями, например, заключают договоры поручительства и пр. Мы считаем, что полагаться исключительно на проверку банка нельзя, так как нет гарантий, что работники банка не могут быть ангажированы другой стороной сделки и злонамеренно могут упустить какую-либо судьбоносную деталь или недобросовестно отнесутся к своей работе (допустим, документы по ипотеке собирал сотрудник, который намеревался увольняться и он делал свою работу «спустя рукава») и т.д. Лучше все перепроверить самому. Так надежнее и спокойнее.

Здравствуйте, хотим приобрести квартиру, которая досталась собственнику по наследству по закону, в котором указано что супруга и еще один сын умершего отказались от причитаемой им доли наследства, дата смерти август 2006 года. Выписку из ЕГРП заказана, ждем, но продавец уверяет, что все чисто. Все права на наследство за него оформляло доверенное лицо (доверенность сделана у нотариуса, документ скан скинут) в апреле 2007 года. Собственник из другого города, прописан и проживает там, приедет на сделку на один день в наш город. Что нужно проверить, кроме выписки из ЕГРП, прописанных (временно убывших), долгов? нужно ли проверить, что другие лица отказались от наследства у нотариуса?

Здравствуйте, Олеся! Вступление в наследство совершено в 2007 году, тогда же было выдано свидетельство о наследстве. С большей вероятностью сюрпризов ожидать в плане неправильного вступления в наследство не следует, ввиду истечения длительного периода времени. Поэтому при проверке законности права собственности Вам достаточно получить выписку из ЕГРП, получить данные о наличии исполнительных производств в банке данных судебных приставов в отношении собственника и данные о судебных спорах в «ГАС «Правосудие». Отсутствие данных о судебных спорах и исполнительных производствах будет говорить, что объект без притязаний со стороны третьих лиц. Если желаете можете попросить, чтобы продавец от отказавшихся наследников получил расписку в том, что указанные лица не имеют имущественных претензий по поводу квартиры и не намерены каким-либо образом оспаривать сделку. Такую расписку можно удостоверить у нотариуса. Кроме этого, проверьте квартиру на предмет прописанных лиц, долгов по квартплате, а также лиц имеющих право проживания в квартире (закажите расширенную правку в Росреестре на квартиру, из которой будет видна история собственников на квартиру и, если квартира была приватизирована, то следует узнать были ли лица отказавшиеся от приватизации и как они распорядились своим правом пожизненного проживания в квартире).

Добрый вечер! Мы собираемся купить квартиру.Квартира оформлена на бабушку. Заключать сделку будет ее дочь. Какие документы нужно с них потребовать, чтобы убедиться что квартира «чистая»?

Самый главный вопрос в сделке о правоспособности бабушки. Во-первых, следует проверить насколько доверенность подлинная, то есть вместе с дочерью приехать к нотариусу (который выдавал доверенность) и попросить подтвердить его: что такая доверенность им выдавалась, что текст соответствующий (не изменен, не подделан и пр.) и что до настоящего времени доверенность не отозвана. Во-вторых, узнать у дочери почему бабушка не выступает по сделке лично. Очень желательно воочию встретиться с бабушкой, поинтересоваться в курсе ли она о готовящейся сделке, не возражает ли она совершению купли-продажи. В идеале получить от нее краткую расписку о том, что она не против планируемой сделки (продажа такой-то квартиры с такими-то покупателями, по такой-то цене). В-третьих, получить справку из нарко-психиатрического диспансера об отсутствии на учете бабушки. В-четвертых, узнать о наличии/отсутствии супруга у бабушки. Для выяснения вопросов: давал ли дедушка согласие на сделку (если должен быть). Если его нет в живых, то когда умер и вступали ли в наследство на долю квартиры его наследники или нет. Прочие вопросы. В-пятых, будет не лишним перестраховаться и нотариально удостоверить сделку.

Остальной пакет документов стандартный: — выписка из ЕГРНП (простая и расширенная, так называемая, история квартиры); — справка о составе семьи (о прописанных лицах), если такая возможность есть, то предоставить справку о ранее прописанных лицах за 3 года до текущей даты; — правоустанавливающие документы на квартиру. Особо обращайте внимание на приватизацию (следует подробно исследовать договор приватизации и приложения к нему, то есть установить отказников и отследить историю распоряжения их правом на пожизненное проживание в квартире) и на наследство (если квартира досталась по наследству, то нужно проверить свидетельство о наследстве (кто были наследники, как производилась деление квартиры между ними и пр.)). Копии таких документов может запросить в Росреестре собственник, то есть дочь бабушки; — справки из УК, ЕРИЦ о задолженности по кварплате; — кадастровый и технический паспорта (на предмет соответствия планировки).

Кроме того, самостоятельно через банк исполнительных производств судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) узнайте о наличии производств в отношении бабушки и дочери.

Добрый день! Собираемся приобрести квартиру у фирмы, которая в свое время заключила договор пожизненной ренты с собственником данной квартиры. Договор выполнен. Собственник умер в больнице, право собственности перешло к фирме. Могут ли здесь скрываться какие-либо «подводные камни»? И еще фирма-продавец настаивает на заверении сделки у «своего» нотариуса, объясняя тем, у них долгий опыт сотрудничества с этим нотариусом и, что тот сделает все быстро и без ошибок. Хотя территориально квартира и офис нотариуса находятся в разных частях города.

Здравствуйте, Александр! Договор пожизненной ренты прекращается с момента смерти получателя ренты. Это является основанием для погашение записи об обременении (ренты) квартиры в Росреестре. Право ренты по наследству не передаётся. Но заинтересованные лица (потенциальные наследники) могут попытаться оспорить сам договор. Поэтому важным моментом является, когда договор был заключен и зарегистрирован в Росреестре. Если период с даты указанных действий прошел значительный 3 и более лет, то особых опасений нет. Также следует знать, законом предусмотрено, что если договор заключен и зарегистрирован к моменту смерти получателя ренты, то он ничтожный. Поэтому чем длительнее срок исполнения договора был (чем продолжительнее срок с момента заключения и до даты смерти получателя ренты), тем надежнее договор. Необходимо внимательно ознакомиться с текстом договора ренты, изучить личности сторон (чтобы не было заинтересованных, родственных связей в составе руководства фирмы с получателем ренты), обращайте внимание на особые условия договора. Запросите в фирме письменную справку о том, что указанная квартира никому не предоставлена по предварительному договору, отсутствуют споры о квартире, в том числе в суде и пр. Запросите данные о фирме: какой размер уставного капитала, не отвечает ли она признакам банкротства, имеются ли у нее задолженность по налогам. Попросите предоставление деклараций по имуществу, данные о том, что квартира стояла на балксе у организации и пр. Закажите выписку из Росреестре об объекте. Исследуйте её на предмет отсутствия арестов, запретов и прочих обременение.

Касательно нотариуса, то следует учитывать, что практика обращения к «своему нотариусу» нормальное явление. Многие физические лица и организации так поступают для удобства работы. И это не означает, что возможен преступный сговор, так как нотариус проверяет законность сделки и несет ответственность за ее результат своим имуществом.

ЗДРАВСТВУЙТЕ. Хочу купить комнату в трёшке соседи женщины у одной соседки есть сын тоже в доле, но он в тюрьме! отказы у всех взяли , кроме сына. риэлтор говорит можно без него , что претендовать можно 3 месяца после сделки ,а ему ещё сидеть. или заказным письмом отправить к нему в тюрьму. подскажите как в такой ситуации?

Здравствуйте, Юлия! Необходимо отправить заказное письмо в тюрьму. Вы правильно думаете. Да, действительно, на оспаривание сделки, совершенной с нарушением права преимущественного выкупа, предоставляется 3 месяца. Но этот срок начинает течь с момента, когда заинтересованное лицо узнает о нарушение своего права. Другими словами, после освобождения из заключения собственник может восстановить срок для обращения в суд и в последующем, оспорив сделку, перевести на себя правомочия покупателя.

Здравствуйте! Хочу купить кооперативную квартиру в Москве, которая досталась по наследству двум племянницам от тёти, они говорят что у тёти детей и мужа не было. Интересы хозяек представляет риэлтор, его доверенности пока не видел. Необходимо требовать присутствия хозяек? Что проверять при покупке квартиры в этой ситуации, какие документы от хозяек требовать? Каков порядок моих действий (проверка, аванс и т.д.)?

Здравствуйте, Павел! Присутствие на судьбоносных мероприятиях хозяек обязательно, риэлтор же пусть выполняет функции только подготовки документов и организационные моменты. Но наличие риэлтора немного облегчает подготовку, так как он сможет оперативнее предоставить требуемые документы. При покупке подобной квартиры следует предпринимать все меры безопасности, не доверяться случаю или везению. Поэтому затребуйте выписку из ЕГРН, в том числе об истории сделок с квартирой. Испрашивайте справку о составе семьи, напроситесь на встречу с нотариусом, оформлявшим наследство (нотариусу объясните причину вашего интереса и расспросите о возможных претендентах, отказниках, конфликтах, спорах, претензиях и прочих притязаниях), исследуйте техническую и правовую документацию (кадастровый, технический паспорта, свидетельства, в том числе о праве на наследство и пр.), произведите осмотр квартиры, проведите специальную беседу с хозяйками о родственников (их братьях, сестрах, родителях и пр. — возможных наследниках первой очереди), при необходимости получите от них расписку о состоянии родственных отношений (это мера психологического воздействия, обеспечение на будущее гарантированными доказательствами) и пр. Проверьте собственников квартиры по базе исполнительных производств http://fssprus.ru/iss/ip, а также информацию в отношении наследодателя и наследников по спорам о наследстве, имуществе и пр. по адресу https://sudrf.ru/index.php?id=300#sp. На этих ресурсах может быть важная и полезная информация, которая позволит сформировать много вопросов для продавцов. Если будут противоречия в словах риэлтора и продавцов, какие-либо документальные расхождения и несостыковки, то требуйте пояснений, даже по незначительным вопросам. Сделка будет удостоверяться нотариусом, поэтому эта дополнительная гарантия успешности сделки и будущего правообладания. Обращайте внимание на время, прошедшее с момента оформления квартиры в собственность наследников. Чем больше времени прошло тем меньше опасности. Нежелание предоставлять информация, отвечать на вопросы может говорить о проблемах квартиры будьте на стороже. Не спешите быстро проводить сделку. Можно дать незначительный задаток (оформив договором) и спокойно заниматься сбором информации.

Добрый день! Хотим приобрести квартиру полученную по завещанию от матери к 2м сыновьям. Других детей у нее не было, супруг и родители умерли до ее смерти. На какие моменты особенно обратить внимание? И как проверить наличие «обязательных наследников»?

Здравствуйте, Анастасия! Да, действительно круг наследников, которые могут претендовать на обязательную долю не мал. Кроме указанных лиц, ими могут оказаться и родители наследодателя и другие дети (например, от другого брака) и иждивенцы, жившие с наследодателем, и пр. лица. Официальным путем это проверить очень сложно. И дело не в том, что трудно найти источник, проблема в закрытости информации. То есть предоставить такую информацию могут под честное слово сами родственники (наследники-продавцы). В основном для того, чтобы убедиться в чистоте сделки щепетильные покупатели просят продавцов о встрече с нотариусом, который оформлял наследство. И в их присутствии, так сказать, с позволения заинтересованных лиц (наследников) у нотариуса можно узнать проблемное было ли наследственное дело, имелись ли споры, противостояния, производился ли поиск родственников, были ли среди них те, которых не смогли найти (и которые потенциально могут заявить о своем праве) есть ли в настоящее время претензии, возражения и прочие не закрытые вопросы (как правило, если такие проблемы есть, то нотариус в курсе). Но нотариус не обязан отвечать на эти вопросы, поэтому такая встреча и проводится с подачи наследников (как бы по их дозволению). Вообще, так как продаются доли, то сделка полежит обязательному нотариальному заверению, в этой связи её лучше оформить как раз у того же нотариуса, что и вел наследственное дело (так как он знает все подводные камни). А учитывая, что нотариус отвечает за правильность оформления сделки своим имуществом, то вряд ли он будет участвовать в противоправной схеме. Кстати, под этой эгидой у нотариуса и можно узнать дополнительную информацию о наследственном деле.

Кроме того, не маловажным фактором будет психологическое воздействие на наследников. В чем его смысл и как это делается. Дело в том, что если сделка имеет потенциальные проблемы, некоторые продавцы идут на неё, зная, что возможны судебные споры и конфликты. Но расчет делается на то, что после продажи деньги расходуются (растрачиваются) или приобретаются активы с оформлением на других лиц, а сами такие продавцы уже готовы к регрессным претензиям в их сторону (если сделку купли-продажи наследственной квартиры признают, допустим, недействительной). Они не имеют имущества и, дескать, денег уже нет и взыскивать с них нечего. Но другое дело, когда такие отношения перерастают в уголовное дело и над ними будет висеть угроза тюремного заключения. Такие планы их не устраивают и поэтому от таких действий они могут отказаться. Так вот для этого перед продажей этим продавцам можно задать вопрос о наследственном деле и претендентах на наследство, в том числе потенциальных. То есть подробно выяснить какие у наследодателя были родственники. Сыновья должны знать. Ваша задача задавать конкретные вопросы, типа: имелись ли еще дети от других браков, живы ли бабушка и дедушка, было ли завещание и т.д. Если выяснится, что есть какие-то претенденты, то следует узнать почему они не участвовали в наследстве (или написали отказ) вплоть до личной встречи с ними. Это трудоемко, но зато гарантирует чистоту сделки и последующее спокойствие. После этого попросить от наследников-продавцов собственноручную расписку о состоянии наследственного дело, ну, то есть зафиксировать то, что было выяснено при расспросе, особенное если продавцы заявят об отсутствии других родственников, возможных претендентов. В расписке требовать, чтобы так и писали, что покупатели подтверждают, что на момент заключения сделки отсутствую родственники наследодателя, которые имеют возражения, претензии или иным образом могут претендовать на предмет сделки, а также нет иных обстоятельств, которые могут стать проблемой для будущих собственников. Таким образом, указанная расписка не позволит продавцам в случае чего юлить: «их не спрашивали», «они не придали этому значения» и т.п. Теперь они будут понимать, что просто отговориться и все перевести на гражданское дело и невозможность взыскания не получиться, теперь все будет трактоваться как преднамеренное предоставление недостоверной информации, то есть введение в заблуждение и пр. А это уже грозить уголовными отношениями. И это нужно включить в пресловутую расписку: «В случае предоставлении недостоверной информации или умалчивании о каких-либо испрашиваемых фактах предупрежден, что покупатель имеет право на обращение в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении него мошеннических действий». Если от таких расспросов и написания расписки наследники-продавцы отказываются, то делайте выводы сами.

Добрый вечер! Подскажите от кого числа считать в свидетельстве,число купли-продажи или когда выдан документ?

Здравствуйте, Ирина! В свидетельстве три даты: 1. Дата договора купли-продажи (документ-основание); 2. Дата государственной регистрации (когда сделана запись государственном реестре); 3. Дата выдачи свидетельства (очень часто совпадает с датой государственной регистрации). В подавляющем большинстве случаев, юридическое значение для решения различных вопросов и обстоятельств имеет именно дата государственной регистрации, то есть число, когда сведения о госрегистрации внесены государственный реестр. Именно с этой даты собственник становится полноправным правообладателем объекта недвижимости, сделка считается получившая полную юридическую силу и т.п.

Добрый вечер! Живем в Крыму и покупаем квартиру, собственником которой является гражданка Украины. Нотариус сказала, что собственник должен привезти из Украины справку от нотариуса об отсутствии ареста и запрета на продажу квартиры, т.к. для Крыма реестр закрыт. И еще, на сегодняшний день свидетельства о собственности российского образца не выдаются, выдается только кадастровый паспорт-1 и кадастровый паспорт-2, но украинское свидетельство о собственности у них есть. На данный момент квартирой занимаются риэлтор и соседка-подруга хозяйки, но на саму сделку хозяйка приедет. Причем, хочет затратить минимум времени, сколько, приблизительно, по срокам займет сделка? И что еще потребуется помимо перечисленного в вашей статье, чтобы было поменьше риска? С уважением, Татьяна.

Здравствуйте, Татьяна! Вам следует уточнить у нотариуса, который будет удостоверять Вашу сделку имеет ли он техническую возможность и оказывает ли услугу по направлению пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость по сделке, которую он удостоверяет. Если ответ нотариуса положительный, то предварительно сдавайте все документы нотариусу для технической подготовки. Вам назначат время для официального мероприятия у нотариуса. Это займет не более 1 часа. И все, остальное сделает нотариус, а Вы лишь получите документы уже в готовом виде через 10 дней. Если работник нотариата не занимается пересылкой документов в Росреестр, то после удостоверения сделки у нотариуса необходимо сдать документы территориальный отдел госкомитета по государственной регистрации в Крыму. Для того, чтобы этот процесс не превратился в длительные часы следует предварительно записаться на прием (можно записаться по этой ссылке https://eo.gkreg.rk.gov.ru/), совместив время пребыванию у нотариуса, время переезда до территориального отдела с небольшими запасами. То есть можно распределить время и мероприятия так, чтобы на все процедуры ушло не более 2-3 часов. В Вашей сделке все стандартно, за исключением данных о квартире (аресты, ограничения и пр.). Не зря нотариус требует эти документы от собственника (выписку из реестра), обратите и Вы на это немалое внимание. Подробнее узнайте о семейном положении продавца, и при необходимости (если замужем) требуйте от нее нотариальное согласие мужа на продажу.

Здравствуйте. Вышла замуж. Стали проживать в квартире родителей мужа. Квартира не приватизирована. Во время совместного проживания у нас родился сын. В 2016 году развелись. Родители мужа через суд потребовали выписать меня и несовершеннолетнего сына. Суд требования истца удовлетворил. У меня с сыном другого жилья для проживания нет. Правомерно ли такое решение суда. Спасибо.

Здравствуйте, Ольга! Если, действительно, квартира не являлась приватизированной, Вы с сыном были там зарегистрированы по месту жительства (и ваша регистрация была законная, т.е. не являлась фиктивной и пр.) и фактически проживали, то есть длительное время не отсутствовали в адресе, то такое решение на первый взгляд сомнительное. В такой ситуации целесообразно оспаривать законность вынесения судебного акта в вышестоящих инстанциях, так как Вы можете иметь различные жилищные права, в том числе на расселение с обменом и пр.

Добрый день! Мы собираемся купить квартиру у двух собственников с 1/2 собственности у каждого ( муж и жена зарегистрированные в браке) От продавцов квартиры есть риэлтор, который готовит сделку. Риэлтор предлагает заключить договор купли продажи через нотариуса. Покупаем квартиру не на кредитные средства ( без ипотеки). Правомочна ли будет сделка без нотариального оформления если с нашей стороны будет один покупатель. С уважением Александр.

Здравствуйте, Александр! Нет, такая сделка не будет иметь юридическую силу и не пройдет государственную регистрацию. В Росреестре приостановят регистрацию ввиду несоблюдения обязательной формы сделки, до устранения недостатка. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» практически все сделки с долевой недвижимостью, даже если продается объект целиком, а не по долям отдельно, оформляются договором, который подлежит нотариальному удостоверению. Исключение составляют сделки с земельными долями сельскохозяйственного назначения. Вы покупаете квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, соответственно, для придания законности сделке потребуется нотариальное удостоверение договора.

Здравствуйте! Попали в такую засаду. В трудной жизненной ситуации доверились риэлторам, по рекомендации приятеля. Меняли трешку на двушку с доплатой. Дочь подписала ген. доверенность продать или заключить договор мены принадлежащей мне квартиры.( нотариус сказала, что доверенность стандартная). Был оформлен предварительный договор в кототом не была указана цена, т.к. мы то ждали обмен, а риэлторы убедили, что все обмены только через куплю продажу, потому и появилась фраза о продаже в доверенности. Вписали в свой экземпляр ничтожно низкую цену (). Поверенный «продал» квартиру своей матери. вместе они скрыли факт продажи и делали вид, что ищут обмен. Даже такую ничтожную цену не вернули, ни документы , ни деньги. Использовали долговые расписки третьего лица как оплату, что не могло быть ни по закону, ни по смыслу. Мы проиграли все суды. Хотя все юридически грамотные люди увидели мошенничество. Но уже 6 лет борьбы убедили в бездействии наших правоохранительных органов, продажности судей. Наш адвокат бывший судья по уголовным делам осужден был за взятку условно( мы позже узнали). Можно ли было по такой доверенности осуществить продажу или должен бы быть обмен. И можно ли обратиться в суд, т.к. нарушены мои права. Мои долговые расписки были использованы, как оплата за квартиру. Нарушены все законы самими судьями. И мы не может доказать мошенничество.

Здравствуйте, Галина! Честно говоря, у Вас очень сложная ситуация. Действительно, то что Вы описываете есть ничто иное как мошенничество с внезапно возникшим умыслом (как минимум), а может быть и по детально разработанному плану. Всё очень сильно усложняет истечение столь длительного периода с момента событий (6 лет) и состоявшиеся не в Вашу пользу суды. Как видно, Вы обращались и в правоохранительные органы, к сожалению, безрезультатно. Общий смысл процессуального законодательства, а также опыт правоприменительной практики показывает, что самая авторитетная и действующая власть — это судебная система. Поэтому, мы считаем, что необходимо отыскивать основания (желательно, весомые) для оспаривания действий риэлторов именно в порядке гражданского судопроизводства. Это не только может принести пользу (в случае выигрыша) по решению отдельного требования, но и изменить общее состояние дел (возможно оспаривание состоявшихся актов по вновь открывшимся обстоятельствам). Вам можно выдвигать требования: — об оспаривании сделки поручительства (выдача доверенности) ввиду ничтожности (применения последствий ничтожности), так как Вас ввели в заблуждение, то есть сделка совершена под влиянием обмана; — об оспаривании сделки купли-продажи по тем же основаниям (при этом есть обстоятельства, которые будут указывать в Вашу пользу: несоразмерно низкая цена, применение неприемлемых способов оплаты и пр.); — о ненадлежаще оказанных услугах (требования защиты прав потребителей), так как услуга не была оказана в том виде и в соответствии с той целью, о которых Вы заявляли; — прочие требования (в зависимости от деталей дела). Сейчас лучше сделать упор именно на гражданско-правовую сторону вопроса, а это даст толчок и в решение вопросов о мошеннических действиях по уголовному основанию, так как Вы будете ссылаться на неправомерность действий фигурантов, подтвержденную в судебном порядке. На наш взгляд следует обратиться к независимому и авторитетному юристу/адвокату, специализирующемуся на гражданском праве (по спорам в области обязательственного права). Изложите всю ситуацию, представьте документы и в рамках консультации получите правовое заключение о положении дел и перспективах. А дальше можно будет принимать решение на основе его рекомендаций. Дать полезные рекомендации дистанционно без деталей дела некорректная задача. Команда сайта «ЮрСовет» может более подробно рассмотреть Вашу ситуацию, но для этого Вам необходим представить электронные копии судебных актов, ответов из правоохранительных органов (постановления, уведомления), доверенности и спорного договора на электронную почту ().

Добрый день! Собираюсь покупать квартиру. Сделку будет проводить риэлтор со стороны продавца. Заключили предварительный договор, внесли аванс. Но сегодня мне пишет риэлтор что ей нужна от меня нотариальная доверенность. И на мой вопрос зачем она ей, она сказала для перехода права и подачи регистрации.Хотя договора основного у меня даже на руках еще нет. Ответьте пожалуйста нужна ли в случаях купли продажи какая либо доверенность от покупателя?

Здравствуйте, Наталья! Если Вы имеете фактическую возможность самостоятельно участвовать в переговорах об условиях сделки, являясь на встречи с продавцом, если Вы располагаете временем для посещения МФЦ или Росреестра в специально назначенное (заблаговременно) время на 1-2 часа, то давать доверенность нет смысла. Риэлтору можно пояснить, что он может рассчитывать на Ваше присутствие на всех мероприятиях, необходимых для успешного заключения, совершения и регистрации сделки. Смеем заверить, таких мероприятий не будет много. Рекомендуется именно так и действовать. Если Вы не располагаете свободным временем и не имеете фактической возможности в рабочее время являться в регистрационный орган, то можете выдать доверенность с ограниченными полномочиями (только подача заявления на сдачу и получение документов для регистрации, но никаких подписаний договоров, заключений сделок и т.п.). Крайне нежелательно передавать риэлторам полномочия (по доверенности) на подписания договоров, проведения от Вашего имени платежей и пр. Это может привести к неблагоприятным последствиям для Вас.

В Вашем случае Вы правильно ставите вопрос. Еще не заключен основной договор, поэтому предоставление истребуемой доверенности, как минимум, преждевременно.

Здравствуйте,собираемся приобретать квартиру,собственником которой является юр. лицо.у них свой риэлтр занимается бумагами,подскажите на что обратить внимание и где могут быть подводные камни?

Здравствуйте, Игорь! Юридическое лицо такой же продавец как и обычное физическое лицо. Только процедура реализации имущества должна быть более тщательно согласована органами управления этого юридического лица. Соответственно, в первую очередь нужно получить на сайте ФНС (адрес: https://egrul.nalog.ru/) сведения об организации (о руководители, учредителях и пр.). В дальнейшем проводится стандартная проверка жилого помещения на отсутствие прописанных лиц, арестов, ограничений. В том числе заказывается выписка из Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request).Можно заказать выписку с основными характеристиками и о сделках (о правообладателях). Заказывается (с помощью собственника) справки в Управляющей компании, адресном бюро и т.п. Также следует просмотреть картотеку арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/) на предмет отсутствия процедуры банкротства в отношении организации-продавца, крупных судебных дел и т.п. Проверить о том насколько организация является добросовестным налогоплательщиком, то есть надежность организации (https://service.nalog.ru/zd.do), не исключается ли из госреестра по инициативе налоговой (http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/fz83/) и пр. После следует ознакомиться с полномочиями в доверенности представителя организации (доверенность должна быть нотариальной), но в любом случае подписание договора должно осуществляться руководителем (директором) в Вашем присутствии. До подписания договора потребуйте от организации протокол общего собрания участников (акционеров) организации об одобрении крупной сделки или справку о том, что сделка не является крупной (с приложением бухгалтерского баланса). Представителю по доверенности доверьте только возможность сдавать документы на регистрацию в Росреестр.

Добрый день! Выбрала квартиру для покупки с привлечением материнского капитала. Ребенку нет еще 3х лет. Кв. мне показывал чел.по доверенности. Выяснилось, что доверенность на двух людей. Не получится ли так, что одновременно второй человек по доверенности так же продает эту же кв? Как узнать? Еще, выяснилось, что на данный момент у него нет документов о собственности на руках, а только расписка, на днях он получает документы на квартиру. Он её несколько дней назад купил у людей, которые покупая дом у него как у застройщика, расплатились квартиройс доплатой. Как проверить чистоту, чтобы не обманул чел.по доверенности? Спасибо.

Здравствуйте! Гражданским законодательством предусмотрена возможность выдачи доверенности более чем на одного человека. Это, обычно, делается в случаях, когда лица занимаются продажами нескольких объектов и такая необходимость связана с тем, чтобы была подменность, то есть чтобы не затягивать заключение сделки, когда у одного доверенного лица по каким-либо обстоятельствам временно не получается участвовать в сделке (заболел, командировка, другая сделки и т.п.). Еще это позволяет экономить, так как не нужно дважды уплачивать за доверенность на двух лиц на двух бланках отдельно. О том, кто может заниматься продажей. Вообще если доверенность выдается одна на двух лиц,то у кого подлинник, тот реально и может быть уполномоченным лицом. Другой человек, вписанный в доверенность может реализовать свои полномочия, когда эта доверенность окажется у него в руках. Таким образом, заниматься продажей (поиск покупателей, обсуждение условий и пр.) могут два лица, но совершать сделки (подписывать договор, сдавать документы в Росреестр) одновременно они не смогут. Касательно обстоятельств перехода квартиры к продавцу, то часто застройщики, продавая квартиры в своем (вновь построенном) доме идут на размен квартир с доплатой, то есть в обмен получают квартиры (от покупателя) со вторичного рынка меньшей стоимостью и площадью и получают доплату, а полученные квартиры, как более ликвидные, продают, чтобы выручить деньги. Это не единичная практика. Поэтому, чтобы быть убежденным в гарантиях при покупке Вами квартиры, следует убедиться, что застройщик и его покупатели надлежащим образом оформили квартиры в свою собственность, то есть их сделки прошли нормально. Ведь только когда застройщик-Ваш продавец оформит в собственность квартиру, то он сможет в дальнейшем распорядиться ею, продать Вам. Но важно, чтобы и покупатели в новостройке (те, что разменяли квартиру с доплатой) тоже зарегистрировали свою собственность и у них не было претензий к застройщику, а иначе возможны судебные процессы, оспаривания сделок и пр. Для этого желательно встретиться с ними (информацию о них можно узнать у застройщика, здесь ничего секретного нет, обычная предусмотрительность), объяснить Ваши намерения и поинтересоваться как у них дело обстоит с новой квартирой (зарегистрировали ли они собственность, есть ли претензии, будут ли обжаловать сделку и т.п.). Как Вы понимаете, спешить нельзя, нужно все выведать. Желательно, договориться с застройщиком-продавцом о том, что оплата Вами за квартиру (то есть по Вашей сделке) будет производится после успешного прохождения государственной регистрации сделки. Чтобы не было недоразумений и сюрпризов. Кроме того, перед подписанием договора важно, чтобы застройщик уведомил второе доверенное лицо о прекращении действий по поиску покупателей ввиду заключения договора с Вами, а также сообщил потенциальным претендентам об отказе сотрудничества с ними в связи с заключением сделки. В остальном проверка «чистоты» сделки сводится к обычным, стандартным действиям.

Для проверки истинных намерений продавца и «чистоты» сделки, с учетом, что дом — новостройка, следует дождаться, когда собственность на квартиру у продавца будет оформлена надлежащим образом.

Здравствуйте! Хочу купить квартиру по завещанию.Дед сначала приватизировал ,а затем завещал своей внучке квартиру.Затем внучка прописала в эту квартиру трех своих несовершеннолетних детей. Подскажите пожалуйста какие у меня риски?

Здравствуйте, Ирина! Риски имеются и они связаны, в основном, с процедурой наследования. Если наследство принято недавно, то имеется вероятность, что найдутся родственники, которые захотят оспорить завещание и, соответственно, сделки с наследственным имуществом. Если же наследство получено более 3 лет назад (срок исковой давности), то шансы на притязания у третьих лиц невелики. Также для обеспечения безопасности, следует получить разрешение органа опеки на выписку детей из квартиры. Это не является обязательной процедурой для возможности заключения сделки или защиты прав несовершеннолетних, но тем не менее истребовать такое согласие не будет лишним. Если это проблемно, то обязательно нужно добиться от продавца того, чтобы дети были выписаны из квартиры и прописаны по другому адресу (потребуйте соответствующую справку о составе семьи по месту новой прописки детей).

Добрый день! Хочу купить 3/8 доли в двух комнатной квартире. продавец получил данные доли по договору дарения в декабре 2016 от наследницы вступившей в права наследства в декабре 2016. По словам продавца, собственником 5/8 долей является инвалид по зрению, и в данной квартире не проживает , а проживает у родственников. Подскажите пожалуйста какие риски и какие документы необходимо проверить при покупки доли в квартире..

Здравствуйте, Галина! Одна из самых рискованных сделок с недвижимостью это недвижимость, которая досталась продавцу по наследству. Учитывая то, что факт наследования был недавно, да, и еще имелись последующая сделка — дарение, а также нахождение другой доли в собственности у социального незащищенной категории граждан (инвалида по зрению), то экономически-правовых рисков множество. В частности, могут быть судебные споры по оспариванию последствий предыдущих сделок. Во-первых, могут выдвинуть исковые требования другие наследники, в том числе, другой сособственник. Во-вторых, часто дарение совершается для прикрытия другой сделки (например, купли-продажи) или обхода преимущественного права покупки доли другим участником долевой собственности (собственника 5/8 доли). С учетом этого, следует выяснить как производилось вступление в наследство (по завещанию или по закону, имелись ли другие наследники, был ли спор между ними и т.п.), выяснить личность одаряемого (по отношению к наследнику и другому сособственнику), выяснить наличие родственной связи между наследником, одаряемым и собственником 5/8 доли. Узнать о прописанных лицах в настоящее время и ранее. Получить информацию о наличии/отсутствии претензий кредиторов к наследодателю. Следует тщательно изучить документы по вступлению в наследство и по дарению, запросить и изучить расширенную (историческую) выписку по квартире, сделать выборку по судебным делам в отношении ключевых лиц и пр. Другими словами, в такой ситуации следует разбираться, так сказать, на месте, и, очень желательно с помощью специалиста (юрист, риэлтор). Кроме документов следует обращаться к информационным ресурсам (сайт судопроизводства, судебных приставов, Росреестра и пр.). Может быть понадобится данные с федеральных и муниципальных ресурсов, которые в срочном порядке можно получить не без помощи «своих» должностных лиц гос/муниципал органов.

Добрый вечер, Роман!

Предстоит подписание Акта приема-передачи с застройщиком, договор долевого участия. Дом введён в эксплуатацию 13.04.2017 — (Уведомление от застройщика по эл. Почте, на сайте информация отсутствует). На кадастровый учёт пока не поставлен, пакет документов передан застройщиком в Росреестра.

(Со слов застройщика). «У нас изменился фактический номер квартиры от начального «номер квартиры по проекту» (по ДДУ), в результате объединения квартир других дольщиков, в т.ч. на нашем этаже, изменения внесены в проектную документацию, проектную декларацию (кол-во квартир).

Изменилась площадь квартиры в сторону увеличения по результатам фактических обмеров (со слов). Дополнительного соглашения на изменение характеристик объекта ДДУ не заключали, застройщик ответил, что и проектные, и фактический номера квартиры и площади будут в Акте приема-передачи. Доплату за разницу (со слов) брать не будут, уведомление на оплату не получали. В договоре: «Цена договора окончательна, изменению не подлежит. Исключение: ссылка на п.п. с порядком доплаты при увеличении площади по результатам обмеров».

Какой пакет документов с учетом требований изменения законодательства в 2017 г. необходимо получить у застройщика при подписании Акта приема-передачи в том числе и для регистрации права собственности в нашем случае:

Акт приема-передачи- 2 экземпляра, оригиналы; Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (квартиры) и общего имущества; Технический план на квартиру с фактическим номером квартиры- копия из поэтажного технического плана, заверенная застройщиком; Или застройщик обязан выдать именно тех. план на нашу квартиру? Акт сверки взаимных расчетов — 1 экз., оригинал; Протокол распределения квартир (нам не предлагали подписать) -1 экз., заверенная застройщиком (?) копия; Постановление о присвоении жилому дому почтового адреса-1 экз., копия; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию-1 экз., копия; Документ (уведомление? На чьё имя?) в свободной форме от застройщика, в котором он подтверждает, что внесены изменения: 1) в проектную документацию, в результате номер квартиры по проекту «—», фактический «—». 2) По результатам обмеров органов техинвентаризации общая площадь «—», по проекту «—». -1экз., оригинал; Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего Акт пр-передачи. В нашем случае- не директор.- 1 экз. заверенная копия; Паспорта на приборы учета; Ключи от квартиры; Ключи от шкафов, расположенных в технологических нишах в местах общего пользования ( стояки, запорная арматура и счетчики нашей квартиры там);

Добрый вечер! Покупаем квартиру в ипотеку. Один собственник. Оказалось был в браке во время покупки. В банк предоставили документ заверенный нотариусом, что в браке не состоял, но банк выявил обман. Теперь продавец согласен найти супругу и дать ее согласие на продажу. Как проверить, что это согласие будет действительным,а не подложны? Беспокоит ещё один момент: продавец также покупал квартиру у мужчины, который тоже мог состоять на момент купли-продажи в браке? Где гарантия , что бывшая супруга первоначального продавца не заявит о своих правах после нашей покупки. Как избежать этого?

Здравствуйте, Анна! Получив нотариальное согласие, можно нанести визит к этому нотариусу. Объяснить суть происходящих событий и попросить подтвердить действительность нотариального действия. Вопрос о предыдущей сделке можно разрешать не иначе как путем встречи с тем самым продавцом и выяснения всех вопросов у него лично, в том числе и его супруги (при её наличии). Либо детально изучить предыдущую сделку, по которой удостовериться в законности её совершения, либо в нарушении законодательства. В последнем варианте действий можно сделать, своего рода, юридическое заключение о рисках оспаривания сделки (часто это делают юристы/адвокаты в рамках оказания профессиональных услуг). Для этого на изучение должны попасть множество важных обстоятельств (кто был прописан, когда была сделка по покупке и по продаже и т.п.). Но проще будет все же встреча с бывшими собственниками. Применять другие меры правовой перестраховки не дадут такого эффекта, так как собственник, чьи права нарушены, может требовать отмены спорной сделки, а также и последующих по цепочки.

Добрый день. Собираемся купить дом, но продавец хочет оформить сделку только через 3 месяца (прожить в доме лето, так как сделал все посадки). Мы согласны ждать, но он просит задаток 150 тыс. Таким образом мы ему даем свою гарантию, что мы покупаем. Как нам прописать в расписке на задаток его гарантию? А если он через 3 месяца передумает? Просто вернет нам деньги? и мы останемся без дома. И состояние дома на данный момент отличное, как прописать то, что через 3 месяца оно не ухудшится, ведь люди там буду жить с осознанием того, что «да и ладно, все равно продаем».

Здравствуйте, Марина! Подобные ситуации, исходя из сложившейся практики, решаются двумя путями: 1. Заключается предварительный договор. То есть оформить отношения договором намерений, по которому установит четкий срок для заключения основного договора (купли-продажи), размер цены, определить состояние дома, которое уже имеется и которое должно быть на момент заключения основного договора, а также установить штрафные санкции за отказ от заключение договора продавцом или доведения недвижимости до ненадлежащего состояния (например, в сумме 50% от вносимой суммы аванса или с условием снижения стоимости договора купли-продажи и пр.). Предварительный договор можно комбинировать с договором задатка или аванса с соответствующими правовыми последствиями. 2. Заключить сразу договор купли-продажи с правом продавца занимать жилье в течение трехмесячного срока после совершения сделки (без обременения прав покупателя). При этом предусмотреть оплату дома частями: вступительную сумму при заключении договора, а остальную часть в момент выселения продавца (по истечению трехмесячного срока). Опять-таки предусмотреть штрафы за ухудшение состояние, вплоть до снятия с себя обязательств по уплате остатка цены (при это общее обязательств по уплате цены будет считаться исполненным).

Не смотря на тот или иной вариант при составлении договора лучше прибегнуть к помощи профессионального юриста или адвоката, которые смогут смоделировать договор с учетом Ваших требований и пожеланий, а также не упустят важные правовые тонкости и законодательные хитрости.

Спасибо большое, Роман за ваш подробный ответ. Воспользуемся первым вариантом с задатком.

Здравствуйте! Покупаем квартиру. Продавцы прописаны в квартире в количестве 3-х человек (в том числе несовершенно летний ребенок, который также находится в доле на квартиру). Согласно их условиям, мы заключаем договор, заверяем нотариусом, передаем им денежные средства. И только после этого они начинают операцию с приобретением альтернативного жилья и выписываются из квартиры (которая на тот момент будет уже в нашей собственности) и прописываются в другой. По сути, получается, что мы покупаем квартиру с «жильцами». Подскажите, какие риски у нас и можно ли их как-то избежать, или остаётся только надеяться на их добросовестность?

Здравствуйте, Елена! Риски есть и они заключаются в том, если продавцы не выпишутся из квартиры и продолжат её занимать, то Вам придется производить это в судебном порядке. Процедура может занять, с учетом время подготовки на обращение в суд, вынесения решения судьей, прохождения вышестоящих инстанций, возбуждения исполнительного производства судебными приставами и совершение ими исполнительных действий, около полугода. Но если рассматривать проблему категорично, то правда будет на Вашей стороне, статья 292 Гражданского кодекса это предусматривает. Если у Вас есть большой интерес в сделке, а продавцы настаивают на своих условиях по прописке, то есть при невозможности избежать этого неудобного условия, то в тексте договора следует четко прописать эти обстоятельства и, главное, срок, когда продавцы и члены семьи должны выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета по месту жительства. А иначе трудно будет определиться с моментом, когда у продавцов закончилось право на проживание и когда настанет время нового собственника полномочия защищать свои права, в том числе в суде.

День добрый., покупаем квартиру в ипотеку. Данная квартира сейчас в залоге у банка. Квартира куплена до брака. Квартиру купил в 2012, в 2013 женился в 2017 развелись. Необходимо ли разрешение бывшей жены на продажу квартиры. Как узнать есть ли совместные дети у них? На что необходимо обратить внимание

Здравствуйте, Любовь! Разрешение бывшей жены не требуется, так как квартира является единоличной собственностью бывшего супруга. О наличии совместных детей можно узнать у самих супругов, в подтверждении можно попросить показать паспорт (на стр.указываются данные о детях, хотя не всегда записывают эти данные). Но в совершаемой сделке узнавать данные о детях особо не имеет смысла, так как это не влияет на существо сделки. Так как квартира находится в ипотеке у банка, то сделка первоначально проверялась банком (при приобретении), поэтому это лишняя гарантия юридической «чистоты». Ввиду того, что при покупке залогодателем квартиры станет покупатель (или вырученные деньги пойдут на погашение кредита без перевода статуса залогодателя на другое лицо), то эта сделка также должна проходить под контролем банка. В центре внимания данной сделки должны быть кредитные отношения продавца. Крайне нежелательно заключать сделку таким образом, чтобы покупатель стал залогодателем, а кредитные обязательства продолжали висеть на продавце. Это как мина замедленного действия, в любое время с квартирой могут быть проблемы, как только заёмщик перейдет в ранг недобросовестных плательщиков по кредиту. Поэтому либо кредит должен быть погашен покупными средствами (причем нужно стараться так, что бы оплату покупатель в банк производил сам), либо кредит переводят на покупателя в счет соразмерного уменьшения средств, подлежащих передаче покупателю на руки (как бы уменьшение цены сделки).

Здравствуйте,собираюсь продать квартиру без помощи риэлторов. С чего мне нужно начинать? Куда обращаться?

Здравствуйте, Тамара! Сначала Вам нужно актуализировать сведения о Вашей квартире: 1. запросите выписку в Росреестре; 2. справку в ЖЭУ (ЕРИЦ) об отсутствии коммунальных долгов; 3. выпишитесь и закажите в МФЦ справку о составе семьи или выписку из поквартирной книги. Далее Вам нужно определиться с ценой и порядком получения денежных средств за квартиру. Один из самых надежных способов — получение денег от покупателя на свой банковский счет, то есть это снимет риск получения поддельных денег, ошибки в расчете и пр. Поэтому следует открыть счет в банке (если еще не имеется), а покупателя ставить в известность, что договор будет подписываться в момент внесения денег на счет в банке. Далее Вам следует заготовить бланк договора на сделку. Если Вы состоите в супружеских отношения, то следует позаботится о получении нотариального согласия от супруга на продажу квартиры. После этого, следует разместить объявления о продаже в Интренете (в «авито», «юле») и местной газете. Для лучшей привлекательности предложения следует сделать хорошие фотоснимки квартиры, их приложить к Интернет-объявлениям.

Здравствуйте приватизировали в 2016 году 2-х комнатную квартиру по 1/2 доле на 2-х человек. Комнаты площадью соответственно 15,5 кв.м. и 10,4 кв.м. По сложившейся ситуации пользуюсь комнатой 10,4 кв.м., но документально (территориально) эта 1/2 доля никак не определена. Хочу продать 1/2 квартиры. С чего начать? Выделить в натуре через суд?

Здравствуйте, Наталья! Судя по Вашему вопросу Вы ведете речь о переводе отдельной квартиры в коммунальную (признать право собственности на две отдельные комнаты, как изолированные объекты недвижимости). Жилищным законодательством такой перевод не предусмотрен. Судебная практика предусматривает возможность выдела из общей долевой собственности часть жилья в единоличную собственность. То есть образуется два или несколько самостоятельных объектов, а общая собственность прекращается. Но для этого требуется, что бы из одной квартиры образовались фактически две изолированные квартиры. При этом, должны быть самостоятельные входы, должно быть распределение жилых комнат, должен быть раздел общих комнат (кухни, санузла, коридора и пр.) и т.д. Но в ходе таких изменений не должно изменяться назначение комнат, ухудшаться их тех.состояние, уменьшаться стоимость, ухудшаться пользовательские качества и пр. Таким образом, перед тем как обратиться в суд нужно сделать следующие мероприятия: — разработать проект переустройства квартиры в две самостоятельные; — провести кадастровые работы в отношении новых квартир (составить технические планы); — согласовать перепланировку с муниципалитетом; — получить от экспертной организации заключение, что перепланировка не нарушает нормы градостроительного законодательства, санитарных, противопожарных норм и пр.; — прочие мероприятия в зависимости от индивидуальности случая. После этого можно обращаться в суд с вышеуказанными требованиями. Но судя по описанным Вами характеристикам квартиры, добиться такого результата будет крайне сложно. В итоге, Вы сможете потратить значительные суммы на дорогостоящие услуги без гарантии положительного результата. Рассмотрите вопрос о реализации не части квартиры, как изолированного помещения, а просто продайте долю в квартире, как долю в общем имуществе.

Здравствуйте! подскажите пожалуйста,в каком законодательном документе прописано, что после продажи квартиры продавец может проживать в этой квартире месяц? или вообще какое то время?

Здравствуйте, Алсу! Такое правило не предусмотрено законодательством. Это устанавливается договоренностью между продавцом и покупателем и отражается в договоре. Вообще условия могут быть разные: и переезд с момента государственной регистрации сделки, и выезд в течение определенного времени после продажи, и даже сохранение права проживания на бессрочной основе и т.д. Все зависит от взаимоотношений сторон договора, целей преследуемых при заключении договора и прочих факторов.

Здравствуйте. Покупаю квартиру, собственниками которой являются три человека, в том числе несовершеннолетний ребенок. Согласно постановлению органов опеки и попечительства до совершения сделки на счет ребенка в банке нужно внести 1\3 от суммы. Если я внесу эту сумму, а покупатель откажется от дальнейшей сделки, как мне вернуть мои деньги?

Здравствуйте, Елена! Если продавцы будут уклонятся от добровольного возврата денежных средств, то их получение обратно производится по судебному решению, по основанию неосновательного обогащения. Ответчиком будет несовершеннолетний, в интересах которого будут действовать его законные представители (родители), они также вписываются в список ответчиков наряду с ребенком. В рамках судебного спора можно наложить арест на квартиру, как меру обеспечения исковых требований, то есть на случай уклонения ответчиков от добровольного выполнения решения суда, в том числе попыток укрывательства имущества и т.п. В число исковых требований можно включить и уплату процентов за пользование чужими денежными средствами (из расчета 1/365 ключевой ставки (8,5% годовых) за 1 день от суммы задолженности).

Добрый вечер! С матерью являемся собственниками комнаты в комунальной квартире (по 1/2 доли у каждого). В данный момент продаем комнату, уже нашли покупателя. Он хочет приобрести нашу комнату с использованием ипотечных средств. Не совсем понятна как будет проходить хронология сделки. Ведь как я сегодня узнал, нужна нотариально заверенная сделка, в тоже время сама сделка будет проходить в банке скорей всего (ведь ипотечные средства привлекаются). Получается, что нотариус должен присутствовать с нами банке? Или какие вообще есть варианты?

Здравствуйте, Евгений! То, что комната будет приобретена на ипотечные средства, не означает, что место совершения сделки будет в банковской организации. Просто предмет сделки станет залогом, о чем будет указано в договоре купле-продаже. А вот то, что всем участникам сделки следует прибыть к нотариусу для оформления, это действительно так. Но опять таки удостоверяется сама купля-продажи. Ипотека, заём совершается самостоятельно, без участия нотариуса, то есть работнику банка не обязательно присутствовать во время нотариальных действий. Как правило, в подобных схемах заключаются следующие договоры: договор купли-продажи (между покупателем и продавцом), договор кредита (между банком и покупателем) и договор ипотеки (между банком и покупателем). Возможны вариации. В любом случае банк заинтересован в том, чтобы сделка прошла успешна и не имела юридических пороков. Поэтому представители банка будут готовы выезжать к нотариусу, в регистрационное управление и пр.

Спасибо. Но до конца так и понял, какой порядок действий в таких случаях? Получается к нотариусу в последнюю очередь мы поедем, он и завершит (удостоверит) сделку?

Уважаемая, Евгения! Да, Вы правильно поняли. Собрав все документы, договорившись обо всех условиях с банком и продавцом можно ехать к нотариусу и он оформит сделку. После чего можно сдавать документы на государственную регистрацию (можно даже через нотариуса, цена услуги ориентировочно 1500 руб.). То есть Вы заключаете с банком кредитный договор, договор ипотеки, а потом сделка купли-продажи у нотариуса, где будет отражены все детали расчетов, залогов, перехода права собственности и пр.

Здравствуйте! Хотим купить квартиру, как узнать законно ли построен дом, несамострой? Просто узнали, что раньше было судебное, может сейчас все нормаль. Куда обратиться, какие документы запросить у собственников?

Здравствуйте, Наталья! Этот вопрос в последнее время особо актуален. Часто происходит так, что после сделки муниципалитет может обратиться в суд с иском о сносе дома, которые был возведен самостроем. Если дом зарегистрирован в Росреестре, значит было или разрешение на строительство или решение суда о признании дома соответствующим градостроительным нормам и обязании провести госрегистрацию. Если же регистрация была на основании разрешения на строительство, то здесь есть также подводные камни. Застройщик мог отклонится от проекта и параметров, указанных в разрешении, например, превышен процент застройки по отношении к земельному участку или завышена площадь объекта и пр. Это может быть признано как самовольная постройка, которую также могут снести. Поэтому этот вопрос следует проверять особо тщательно если дом возведен недавно. У собственника следует запросить технический паспорт и выписку из реестра на дом. На основании этих документов можно увидеть по какому основанию дом поставлен на учет. Если на основании решения суда, то нужно ознакомиться с этим решением (как правило, это очень надежное основание, легальность постройки без рисков). Если на основании разрешения на строительство, то следует проверить данные технического/кадастрового паспорта и разрешение совпадают или нет. Конечно, лучше дать документацию, касающуюся создания дома дать на ознакомление юристу ил опытному риэлтору. Потому что обычный человек может не увидеть важных деталей. Вообще чем больше прошло времени с момента возведения дома, тем меньше шансов признания его самостроем и применения жестких мер имущественной ответственности (но все равно следует быть аккуратным). Есть еще опасения, что дом может быть реконструирован без соответствующего разрешения. Поэтому следует проверять совпадения технических параметров дома. Иногда реконструкцию подменяют перепланировкой, которая якобы не требует узаконивания. Как раз эти вопросы сможет разрешить юрист/риэлтор. Еще множество нюансов есть. И каждый раз это отдельная история.

Здравствуйте. Хотим купить квартиру у одного собственника, при это 1/2 долей он владел с 1999 на основании договора мены, а оставшейся 1/2 долей стал владеть только с марта 2016 на основании договора дарения(от его дочери, взрослая). Если тут какие то подводные камни? Заранее спасибо

Артем, здравствуйте! Как раз здесь подводных камней меньше всего можно ожидать. Так как владелец он давний, значит не будет споров и исков от третьих заинтересованных лиц, а дарение родственникам это более понятное и объяснимое явление, нежели дарение от посторонних лиц. Ну, конечно же, из этого не следует, что это гарантия чистой и надежной сделки; общую процедуру подготовки к сделке следует всё же пройти. То есть проверить обременения, запреты, ограничения, полномочия дарения дочери, основания первоначального приобретения, перепланировка,волеизъявление супруги и т.п.

Здравствуйте! Хотим купить комнату со статусом квартиры, на которую была так же оформлена ипотека в Сбербанке и еще не выплачена на данный момент продавцом. Мы так же оформляем для покупки данной комнаты ипотеку в Сбербанке. Сделку ведет риэлтор продавца, которая раньше с подобными сделками не сталкивалась. Какие у нас могут быть риски при такой сделки и на что обратить внимание? Должен ли составляться предварительный договор и будет ли Сбербанк проверять чистоту сделки, если квартира у них в залоге сейчас? Спасибо!

Здравствуйте, Татьяна! Да, риски есть. В основном они связаны с долговыми обязательствами продавца, то есть как он их будет выполнять перед банком. В этой связи сделка должна содержать условия, при которых часть выкупных средств должна сразу же, напрямую идти на погашения всего остатка кредита в банк. Проверять сделку на «чистоту» это право, а не обязанность банка. Но тем не менее банки это право использует активно, в частности Сбербанк. Скорее всего и Вашу сделку также будут проверять на чистоту, так как у банка возникнут новые залоговые отношения. Хотя такая проверка будет более похоже на формальную процедуру. Предварительный договор Вам составлять не обязательно, это отдельное пожелание стороны/сторон.

Здравствуйте. Нет опыта в приобретении жилья,и поэтому уже столкнулись с некоторыми не совсем приятными моментами. Квартира (вторичка) покупается нами в поселке. C привлечением государственной помощи в улучшении жил.условий. И возможно с привлечением материнского капитала. Собственник в данный момент другом городе. Договор пока не заключали, соглашений тоже никаких нет. Документов собственности нам не показали пока. На заключение договора планирует появиться. Сейчас всеми вопросами (показ квартиры, погашение долгов, получение задатка,поход с документами собственности к нотариусу и тд) занимается ее родительница. Без доверенности. Юридически тоже не особо подкована,и на наши всякие вопросы юридического характера реагировала,махнув рукой. Сложно объяснить человеку, что так положено. И задаток мы передавали сегодня,к сожалению,по своему незнанию,вообще не по форме закона. Так как получить средства на свою карту собственница отказалась,мотивируя, что наличные деньги нужны родителям для погашения долгов по квартире и иных платежей. Расписку писала ее родительница от имени дочери. Забыли указать общую сумму стоимости жилья. Интересовалась, когда мы будет отдавать остальные деньги. Почти разговор во время подробного просмотра квартиры мама записала. Но какие гарантии от такой расписки и данной записи в случае чего? Пожалуйста, подскажите, как нам действовать дальше. Должны ли проводить сделку через нотариуса или юриста,когда перечислять остальные средства? И как прописать данный задаток в договоре? Будет ли данная покупка проверяться государственными органами более тщательно (очень бы хотелось)?

Здравствуйте, Елена! Не совсем понятно собственник является совершеннолетним или нет. От этого очень много зависит. Просим Вас уточнить эти данные для более полного и развернутого ответа. Сейчас же мы прокомментируем вопрос с оплатой. Если сделка не состоится, то вернуть оплату можно, так как исходя из расписки это не договор задатка. То есть основания для отказа от договора может быть любым. Расписка будет поводом для обращения в суд с иском (если продавец откажется от добровольного возврата) о возврате аванса или неосновательном обогащении в зависимости от текста расписки и происходящих событий. При составлении текста договора необходимо указывать полную сумму договора, а в разделе порядок оплаты указать, что часть денег уплачена по расписке (указать дату расписки). Оставшуюся сумму необходимо оплачивать в день проведения государственной регистрации сделки или выдачи документов с регистрации. Хотя продавец может возражать против этого, требуя денег в момент заключения сделки. Но учитывая, что в сделке будет использоваться СМК и госпомощь, то оплата будет после регистрации сделки. Госорганы проверять сделку не будут, только попросят от Вас документы на недвижимость, стороны сделки и сам договор. Для получения больших гарантий лучше сделку удостоверить у нотариуса, если ребенок несовершеннолетний, то нотариальное удостоверение вообще будет обязательным. Это уже хорошая гарантия надежности сделки.

Добрый день! Планируем приобрести квартиру в ипотеку. Квартира коопереативная после выкупа была оформлена на мать и отца. Единственный собственник- сын, владеет квартирой на основании дарения от родителей. Сначала свою долю подарил отец, затем мать. Нужно ли сейчас требовать согласие от отца и матери на каждую операцию дарения.

Здравствуйте, Вадим! Так как собственность зарегистрирована в Росреестре, то распоряжаться квартирой может собственник единолично. Согласие от прежних собственников не требуется. Согласия родителей приобщены к материалам Росреестра при регистрации их сделок. Просто обратите внимание на то сколько лет квартира находится в собственности сына, чем больше, тем лучше и безопаснее для Вашей сделки. Если сын совершеннолетний, то речь о родителях можно вообще не заводить (за исключением случая, если они прописаны в квартире). Если продавец окажется несовершеннолетним, то, не получив согласия органа опеки, сделка не может быть совершена.

Здравствуйте. Хотим покупать квартиру у собственников, которые находятся зарубежом. Их интересы представляет риэлтор. Он предлагает внести задаток, чтобы у собственников была гарантия, что мы не откажемся от сделки и они могли купить билеты в РФ. Вопрос: какими документами должен обладать риэлтор для заключения договора о задатке. Как бы вы поступили в данной ситуации? Спасибо.

Здравствуйте, Дмитрий! Для заключения и исполнения договора нужна нотариальная доверенность с полномочиями на заключение договора задатка в отношении покупаемого объекта недвижимости. Мы бы в такой ситуации рекомендовали дать согласие на заключение договора задатка при наличии вышеуказанной доверенности, незначительной сумме задатка и заключения отдельного договора поручительства со стороны риэлтора действующего в этом статусе от своего имени (на случай, если квартиру не будут продавать и не будут возвращать двойную сумму задатка).

Добрый вечер. Покупаю квартиру в ипотеку. В собственность она перешла по договору дарения от бабушки к внуку, и совсем не давно (июнь 2017). Какие могут возникнуть » подводные камни» у меня в дальнейшем? Продавец женат, есть дети, родная сестра, родители живы. Я конечно основной акцент на проверку документов отдаю банку, но самой как то хочется подстраховаться. Какие документы или отказы можно запросить у продавца для чистоты сделки?? Заранее большое спасибо за ответ)

Здравствуйте, Ирина. Поскольку квартира перешла к продавцу вследствие договора дарения от близкого родственника (матери), для вас никаких заслуживающих внимание подводных камней нет — это наиболее безопасная покупка, притязания со стороны супруги исключены. Вам нужно убедиться в разрешении опеки на продажу, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, только и всего. Если дети не зарегистрированы, это еще больше упрощает сделку, беспокоиться не нужно.

Здравствуйте,покупаю квартиру,находящуюся в равных долях у собственника и его 14 летней дочери,нужно ли на сделку к нотариусу разрешение от его жены.У них имеется еще маленький ребенок.Квартира досталась ему от бабушки,приватизировали квартиру год назад,т.е. после смерти бабушки и до рождения второго ребенка.Подскажите,какие могут быть подводные камни и на что обратить внимание.

Здравствуйте, Елена! Приватизация, если она производилась в пользу одного собственника (супруга), не влечет возникновения совместного супружеского режима собственности. Поэтому разрешение супруга на совершение сделки не требуется. Но так как приватизация состоялась в период брака, то, возможно, что имелись факты более ранней прописки в квартире жены, которая могла незадолго до приватизации выписаться, что может повлечь притязания на квартиру со стороны жены. Либо в квартиру были вложены значительные средства, которые привели к существенному улучшению квартиры и это опять же может стать поводом для обращения жены в суд. Но это явно крайние меры разворота событий. И, тем не менее, таких возможных последствий можно избежать, получив согласие супруги на сделку. В Вашей ситуации самый главный вопрос — это права несовершеннолетнего. Должно быть разрешение органа опеки на сделку. И важно чтобы это разрешение было исполнено родителями в точном соответствии. Бывали случаи, когда совершенную сделку орган опеки оспаривал и возвращал все обратно по той причине, что согласие органов опеки (предусматривающее, например, одновременную покупку недвижимости ребенку) не исполнялось родителями.

Здравствуйте! Хочу купить квартиру (уже подобран вариант) в этом помогает одно из агентств недвижимости города. Они предлагают купить у них свидетельство «О материальной ответственности за результат правовой экспертизы документов». По словам риелтора, этот документ позволит в случае каких-либо проблем с купленной квартирой (например, если сделка купли-продажи будет признана в последствии ничтожной и я останусь без жилья) вернуть все деньги потраченные на покупку. Подскажите имеет смысл покупать данное свидетельство или это просто попытка заработать на мне?

Здравствуйте, Алексей! Трудно сказать о данном документе без ознакомления с его текстом. В принципе в правовой среде существуют случаи принятия на себя сторонним лицом обязательств по возмещению рисков, связанных с заключаемой сделкой. Но это оформляется договором поручительства, гарантии, страхования и пр. Предложенная Вам форма принятия ответственности вызывает некое недоумение, то есть нет принятия на себя обязательств и рисков ответственности по сделке, а имеет место покупка документа (при этом не имеющие признаки ценной бумаги). Но эта одна часть вопроса. Второе дело это какая финансовая обеспеченность агенства (какие у него активы, репутация и пр.). По нашему мнению, проще застраховать риски гражданской ответственности у профессионального страховщика. Хотя и здесь множество подводных камней.

Здравствуйте. Мы хотим купить квартиру, но собственник квартиры живёт в другом городе, продажей квартиры занимаемся её сестра, собственник хочет выписать генеральную доверенность на свою сестру, так же мы хотим внести задаток, эту квартиру нашёл нам риэлтор, кто должен заключать или писать расписку или другой докумен что мы внесли задаток? Чтобы нас не обманули. Пожалуйста ответьте. Спасибо

Здравствуйте, Наталья! По идее, кто занимается вопросами продажи по доверенности, то и уполномочен на заключение договоров, на получение денег и пр. Но в любом случае рекомендуется, хотя бы раз встретиться с собственником, чтобы услышать его истинную позицию, о наличии третьих лиц и их согласия. Задаток можно вносить как на счет собственника, так платить его представителю, в том числе наличными. Просто , ради безопасности, не вносите большую сумму. А саму сделку лучше совершать с нотариальным удостоверением.

Здравствуйте! Скажите пожалуйста если мы покупаем квартиру с родителями, через ипотеку. Ипотека оформлена будет на отца, кто может стать собственником приобретаемой квартиры?

Здравствуйте, Юлия! Варианты возможны различны, это определяется сторонами: банком (залогодержателем) и заёмщиком (покупателем). В основном собственники квартиры и являются залогодателями. При этом они могут быть все созаемщиками, а также могут быть просто собственниками без кредитных обязательств, то есть предоставлять свои доли в квартире в залог, как третьи лица по отношению к ипотечным отношениям.

здравствуйте! хочу купить комнату в коммунальной квартире, комнату приватизировали год назад. продавец приобрел комнату у собственника который её приватизировал.теперь, спустя пол-года сам ее продает. у меня сомнения, не было-ли нарушений в приватизации, как это проверить?

Здравствуйте, Андрей! Приватизация жилой площади сопровождается соответствующим контролем со стороны администраци (отделом приватизации, имущества и пр.), сделка также проверяется в Росреестре на предмет соответствия закону. В этой связи с формальной стороны сделка является законной, юридически «чистой». Однако лицо, которое приватизировало комнату, могло предоставить недостоверные сведения, что сможет стать причиной оспаривания приватизации. Это трудно установить, так как нужен доступ ко всей архивной документации (продавец её не сможет предоставить, так как он не приватизировал жилье). Кроме того, необходимо проверить множество обстоятельств и, как показывает практика заключения сделок, с таким покупателями продавец просто не будет иметь дел (ввиду сложности и трудоемкости подготовления к заключению сделки). В настоящее время Вы сможете проверить законность полномочий нынешнего собственника, запросив документы о его правомочии, как собственника, а также получить сведения и Росреестра (выписку из госреестра). Поэтому такие сделки лучше совершать путем проверки общих данных, желательно, чтобы с момента приватизации прошло более 3 лет. На всякий случай Вы можете в порядке добровольного страхования застраховать сделку на предмет успешности совершения и гарантированности нахождения комнаты в Вашей собственности.

Источник: http://juresovet.ru/kak-pravilno-pokupat-kvartiru/

admin

View more posts from this author
×
Юридическая консультация онлайн